遼寧省阜新市中級人民法院

民事二審判決書

合同糾紛（2020）遼09民終1343號

上訴人（原審被告）：中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段，住所地錦州市凌河區(qū)湖北路四段7乙。
負(fù)責(zé)人：高律，系段長。
委托訴訟代理人：李鐵紅，女，系中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司法律服務(wù)所法律顧問。
委托訴訟代理人：齊志偉，男，系中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段工作人員。
被上訴人（原審原告）：董立華，女，漢族，1968年6月19日出生，現(xiàn)住阜新市海州區(qū)。
被上訴人（原審原告）：阜新澳科液壓氣動設(shè)備制造廠，住所地原阜新市海州區(qū)創(chuàng)業(yè)路四委（鐵路黨校東側(cè)）。
投資人：董立華，系該廠經(jīng)理。
二被上訴人委托訴訟代理人：董立超，遼寧安行律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：阜新市海州區(qū)城鎮(zhèn)管理綜合執(zhí)法和住建事務(wù)服務(wù)中心，住所地阜新市海州區(qū)經(jīng)緯路**。
法定代表人：鐘子軍，系主任。
委托訴訟代理人：齊林、侯宇強(qiáng)，遼寧凱旋律師事務(wù)所律師。
原審被告：中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司，，住所地沈陽市和平區(qū)太原北街**
法定代表人：張千里，系董事長。
委托訴訟代理人：李鐵紅，女，系中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司法律服務(wù)所法律顧問。
委托訴訟代理人：李志軍，男，系中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司土地房產(chǎn)部拆遷管理部主任。

一審法院審理查明事實：2016年1月10日，原告董立華、沈陽鐵路局阜新房產(chǎn)段（以下簡稱“沈鐵阜新”）、阜新市海州區(qū)房屋征收辦公室（以下簡稱“海州區(qū)房征辦”）三方簽訂《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》一份，協(xié)議約定海州區(qū)房征辦因沈鐵黨校阜新分校擴(kuò)建，需以沈鐵阜新所有的其工程車間院內(nèi)西北處（化工街北端東側(cè)，創(chuàng)業(yè)路西端南側(cè)鐵路地塊）4500m土地置換征收董立華已取得工業(yè)用地使用權(quán)土地3406m及地上附屬物，并支付董立華按評估公司確定的設(shè)備和材料搬遷、停產(chǎn)損失、樹木損失補(bǔ)償費用共計139萬元；海州區(qū)房征辦協(xié)助沈鐵阜新辦理用地相關(guān)手續(xù)，在12個月內(nèi)為董立華辦理50年地方的《國有土地使用權(quán)證》；海州區(qū)房征辦同意沈鐵阜新還建董立華的廠房、辦公樓、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，遷移樹木及附屬物，辦理規(guī)劃審批等手續(xù)，取得各功能區(qū)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》、環(huán)境評估報告書、消防驗收合格報告等相關(guān)手續(xù)。違約責(zé)任第二條：海州區(qū)房征辦因自身原因未按期支付補(bǔ)償款；還建房屋沒有按期交工或建完但沒有按期取得相關(guān)手續(xù)；沒有按期取得土地使用證、房產(chǎn)證；自簽訂合同日起董立華停產(chǎn)期為7個月。由于海州區(qū)房征辦原因致使董立華停產(chǎn)期延長的，未超出15天按半月計，超出15天按足月計，以評估確定的停產(chǎn)損失月平均費用計算支付補(bǔ)償款。阜新天衡資產(chǎn)評估事務(wù)所受海州區(qū)房征辦委托，對澳科廠在評估基準(zhǔn)日（2015年6月16日）的資產(chǎn)拆遷征用補(bǔ)償進(jìn)行評估，并于2016年2月1日出具評估報告，對房屋建筑物及建筑物、機(jī)器設(shè)備拆遷費、輔助設(shè)備拆遷費、補(bǔ)充設(shè)備及備品、原材料拆遷費、樹木、營業(yè)損失（補(bǔ)償期18個月）、工人工資補(bǔ)償、工人養(yǎng)老保險補(bǔ)償、房屋租賃費的評估總價值為8250046.00元。2016年2月3日，海州區(qū)房征辦與原告澳科廠簽訂補(bǔ)償協(xié)議一份，協(xié)議約定：1.1被征收企業(yè)坐落于海州區(qū)西鐵創(chuàng)業(yè)路4委，占地面積3406m，使用權(quán)類型：出讓，用途：工業(yè)，土地等級：貳級。1.2房屋建筑面積2936.11m。1.3供電、給水、供暖、排水、機(jī)械設(shè)備等若干（詳見資產(chǎn)評估報告）。2．補(bǔ)償總計964萬元。2.1房屋建筑物及構(gòu)筑物征收價值，林木征收補(bǔ)償、企業(yè)營業(yè)損失補(bǔ)償、工人工資及養(yǎng)老保險補(bǔ)償價值、機(jī)器設(shè)備拆遷補(bǔ)償合計825萬元。2.2不可搬遷的機(jī)器設(shè)備及可搬遷的機(jī)器設(shè)備的搬遷費及部分重置費補(bǔ)償合計139萬元。2.3按照澳科廠的要求，經(jīng)海州區(qū)房征辦同意，由沈陽鐵路局阜新房產(chǎn)段負(fù)責(zé)為澳科廠置換一宗土地用于安置補(bǔ)償澳科廠，相關(guān)手續(xù)的辦理由沈陽鐵路局阜新房產(chǎn)段負(fù)責(zé)解決。海州區(qū)房征辦不再給予土地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償。2016年5月7日，簽訂置換協(xié)議的三方因沈鐵阜新工程車間院內(nèi)西北處（化工廠東、創(chuàng)業(yè)路北側(cè)鐵路地塊）4500m土地被阜新市規(guī)劃部門規(guī)劃為綠地，不能進(jìn)行房屋建設(shè)，再次簽訂《置換用地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》一份，該協(xié)議約定：1.2經(jīng)三方共同與阜新市規(guī)劃部門多次協(xié)調(diào)，確定改變還建地址并按規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)行工程建設(shè)，確定的還建地址為沈陽鐵路局原阜新車輛段院北側(cè)入口處（振興路南、阜新工務(wù)段院墻西側(cè)地塊），用地約4100m.2.1海州區(qū)房征辦按原約定還建房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)折算成貨幣補(bǔ)償額為825萬元。2.2原協(xié)議中所有涉及“還建房屋”事項條款均作廢。2.3由董立華自行完成還建房屋等項目建設(shè)工作及相關(guān)手續(xù)辦理。該協(xié)議中還建地址的用地面積實為4106m。沈陽鐵路局阜新房產(chǎn)段（甲方）與阜新澳科液壓氣動設(shè)備制造廠（乙方）后又簽訂《土地置換協(xié)議》，內(nèi)容為：一、甲方同意乙方提出的置換土地使用權(quán)要求。二、甲方同意將沈陽鐵路局原阜新車輛段院北側(cè)入口處（振興路南、阜新工務(wù)段院墻西側(cè)））地塊土地置換給乙方重建工廠三、甲方負(fù)責(zé)在2017年5月31日前為乙方辦理該地塊的《國有土地使有權(quán)證》，辦證面積4100m，使用權(quán)人為董立華個人名稱。甲方承擔(dān)因逾期辦證帶來的一切損失，甲方同意乙方使用土地面積約4500m。2017年7月24日，沈陽鐵路局阜新房產(chǎn)段（甲方）與阜新澳科液壓氣動設(shè)備制造廠（乙方）又簽訂《土地置換補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定：一、根據(jù)2016年6月13日沈陽鐵路局土地管理局《關(guān)于核準(zhǔn)與董立華進(jìn)行土地置換的函》和2016年5月16日《沈陽鐵路局土地審批表》，土地置換協(xié)議中辦證面積應(yīng)該為4106平米，因筆誤寫成4100平米，特此更正。二、因沈陽鐵路局工務(wù)段場地施工需要，需占用《沈陽鐵路局土地審批表》中土地東側(cè)向西1.8米寬，北至工務(wù)段車間，辦理董立華的《國有土地使用權(quán)證》按原地理位置坐標(biāo)不變，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不變。因現(xiàn)狀改變引發(fā)的辦理土地手續(xù)及消防驗收等手續(xù)問題由房產(chǎn)段協(xié)調(diào)解決。三、《沈陽鐵路局土地審批表》中對應(yīng)董立華地塊南側(cè)至阜新工務(wù)段車間庫房間地塊需經(jīng)工務(wù)段同意后由董立華無償使用，臨時堆放物料，不得建筑任何設(shè)施?，F(xiàn)原告董立華及澳科廠已按協(xié)議約定履行搬遷騰房等義務(wù)，海州區(qū)房征辦已履行了給付補(bǔ)償款的義務(wù)，鐵路黨校已建成并投入使用三年有余，原告澳科廠已在補(bǔ)充協(xié)議約定的還建地址（振興路南、阜新院墻西側(cè)地塊）建造了廠房，但因原告未取得國有土地使用證及房產(chǎn)證等資質(zhì)，不能辦理生產(chǎn)經(jīng)營等手續(xù)。案涉地塊即沈陽鐵路局原阜新車輛段院北側(cè)入口處（振興路南、阜新工務(wù)段院墻西側(cè)地塊）4106m地塊，為沈陽鐵路局通過政府劃撥取得土地使用權(quán)，用途為鐵路用地。該地塊現(xiàn)在已被阜新市政府統(tǒng)一規(guī)劃為商業(yè)用地。阜新市人民政府于2017年11月6日下發(fā)阜政地字［2017］收回010號用地文件，收回沈陽鐵路局位于海州區(qū)北側(cè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)；收回宗地用途為鐵路用地，面積為4106平方米；收回宗地的具體事宜由海州區(qū)政府實施；收回后的宗地按政府統(tǒng)一規(guī)劃使用。2018年12月19日，中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司向阜新市人民政府致函，建議按工業(yè)用途以出讓性質(zhì)向董立華供地，而非規(guī)劃的商業(yè)用途出讓性質(zhì)供地。阜新市人民政府于2019年3月19日復(fù)函：你單位拆遷安置還建廠房的地塊原為鐵路用地，現(xiàn)規(guī)劃用途為商業(yè)用地，若辦理用地手續(xù)，需先收回其國有建設(shè)用地使用權(quán)，收回后按現(xiàn)有規(guī)劃審批的用途（即商業(yè)用地），辦理招拍掛手續(xù)。另查，原告董立華為原告阜新澳科液壓氣動設(shè)備制造廠投資人；原告阜新澳科液壓氣動設(shè)備制造廠于2015年11月19日經(jīng)“阜新華夏液壓氣動設(shè)備制造廠”更名而來；阜新市海州區(qū)房屋征收辦公室于2018年9月1日劃歸被告阜新市海州區(qū)城鎮(zhèn)管理綜合執(zhí)法和住建事務(wù)服務(wù)中心；沈陽鐵路局阜新房產(chǎn)段于2019年6月1日被撤銷重組進(jìn)被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段。本案于審理過程中，經(jīng)本院及阜新市中級人民法院委托：1．遼寧鑫金地土地房地產(chǎn)評估有限公司對坐落于海州區(qū)振興路南、沈陽鐵路局阜新工務(wù)段北側(cè)房產(chǎn)（建筑面積5100m，用途：商業(yè)服務(wù)）的市場價值進(jìn)行評估，于2020年3月4日作出評估結(jié)果，總價為1959.93萬元，花鑒定費75000元。2．阜新金衡房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司對沈陽鐵路局原阜新車輛段北側(cè)入口處阜土國用（95）字第202號國有出讓土地（面積4106m，用途：商業(yè)用地，剩余土地使用年限40年）價格進(jìn)行評估，于2020年3月10日作出估價結(jié)果為總地價621.65萬元，花鑒定費29433元。3．阜新市正和價格評估有限公司對案涉場地內(nèi)其余財產(chǎn)及存放設(shè)備外運費用等所需費用進(jìn)行評估，于2020年4月16日作出評估結(jié)果為1008729元，花鑒定費10000元。以上事實，有當(dāng)事人陳述、《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》、《置換用地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》、《土地置換協(xié)議》、《土地置換補(bǔ)充協(xié)議》、資產(chǎn)評估報告書、阜新市人民政府阜政地字［2017］收回010號用地文件、中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司沈鐵土房函［2018］607號函、阜新市人民政府阜政函［2019］39號函、評估報告書3份、鑒定費收據(jù)3張等證據(jù)在卷佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，可以認(rèn)定。
一審法院認(rèn)為：原告董立華與沈鐵阜新、海州區(qū)房征辦簽訂的《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》、《置換用地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》、《土地置換協(xié)議》、《土地置換補(bǔ)充協(xié)議》系三方真實意思表示，且符合相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，協(xié)議簽訂三方應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自的權(quán)利義務(wù)，原告董立華及澳科廠已履行了相應(yīng)搬遷騰空的義務(wù)，海州區(qū)房征辦已履行了給付補(bǔ)償款的義務(wù)，沈鐵阜新雖交付了土地但遲遲未能為原告辦理過戶登記，導(dǎo)致本案土地置換協(xié)議不能繼續(xù)履行，故違約方應(yīng)依法對守約方的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案爭議焦點有三：一、本案是否為行政訴訟受理范圍；二、導(dǎo)致置換用地補(bǔ)償協(xié)議不能履行的過錯分擔(dān)；三、原告董立華的具體損失數(shù)額。對于焦點一，即被告主張本案為行政訴訟受理范圍一項，因本案系土地使用權(quán)置換補(bǔ)償合同糾紛，系公民與公司為各自利益而為之合同關(guān)系，被告鐵路方為修建沈陽鐵路局阜新黨校而與原告方置換土地，并非公共利益需求，雖有海州區(qū)房征辦參與，但并不屬被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司答辯意見中所稱的行政協(xié)議，故本案屬于合同糾紛案件，為民事案件受理范圍。對被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司及錦州房產(chǎn)段的答辯意見不予采納。對于焦點二，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！北景干蜩F阜新和沈鐵集團(tuán)明知其提供置換的土地系劃撥取得，但在置換協(xié)議簽訂后并未按照法律規(guī)定及時向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，從而導(dǎo)致原告董立華不能取得該地塊的土地使用權(quán)證，系導(dǎo)致合同不能履行的全部原因。對于被告沈鐵集團(tuán)及沈鐵阜新房產(chǎn)段答辯稱系阜新市政府變更土地用途導(dǎo)致無法辦理土地使用權(quán)證的意見，本院認(rèn)為，對于沈鐵的案涉劃撥地塊在城市規(guī)劃中的土地用途，這一信息的收集義務(wù)在原土地使用權(quán)者即沈鐵阜新，且在沈鐵阜新與原告澳科廠后續(xù)簽訂的一份《土地置換協(xié)議》中，沈鐵阜新承諾在2017年5月31日前為澳科廠辦理訴爭地塊的《國有土地使用權(quán)證》，使用權(quán)為董立華個人名稱，其承擔(dān)因逾期辦證帶來的一切損失。故對于被告沈鐵集團(tuán)的此項答辯意見本院不予采納，沈鐵阜新應(yīng)對案涉《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》不能繼續(xù)履行承擔(dān)全部責(zé)任，對原告董立華及澳科廠因合同不能履行而產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因沈鐵阜新權(quán)利義務(wù)已歸于被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段，被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司作為錦州房產(chǎn)段的集團(tuán)總公司應(yīng)與錦州房產(chǎn)段一起對二原告的損失承擔(dān)共同給付的責(zé)任。對于二原告要求被告阜新市海州區(qū)城鎮(zhèn)管理綜合執(zhí)法和住建事務(wù)服務(wù)中心對其損失承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請，因原海州區(qū)房征辦已履行了合同義務(wù)，且對于合同不能繼續(xù)履行無過錯，故對于二原告的此項訴請不予支持。對于焦點三，因被告鐵路局于庭審過程中同意繼續(xù)履行協(xié)議，依據(jù)雙方簽定諸協(xié)議中的約定，被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段應(yīng)為原告董立華辦理案涉土地振興路南、沈陽鐵路局阜新工務(wù)段北地塊（面積4106平方米）的商業(yè)用地國有土地使用權(quán)證書，及其上建筑面積為5100平方米的商業(yè)用途房屋所有權(quán)證書，并承擔(dān)辦理國有土地使用權(quán)證書及房屋所有權(quán)證書過程中產(chǎn)生的各項費用。鑒于被告鐵路局拖延數(shù)年之久未辦理完畢，故酌定被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段于判決生效之日起30日內(nèi)辦理完畢。被告阜新市海州區(qū)城鎮(zhèn)管理綜合執(zhí)法和住建事務(wù)服務(wù)中心負(fù)有協(xié)助辦理義務(wù)。因被告延遲為原告辦理手續(xù)，酌定給予六個月營業(yè)損失的賠償，依據(jù)拆遷時天衡資產(chǎn)評估事務(wù)所評估營業(yè)損失每月54420元的標(biāo)準(zhǔn)，支持原告阜新澳科液壓氣動設(shè)備制造廠停業(yè)損失326520元。如被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段未于期限內(nèi)辦理完畢，原告董立華可依據(jù)評估結(jié)果要求被告中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段及中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司給予賠償。

事實與理由：一、本案屬于土地征收補(bǔ)償合同糾紛案件，是行政訴訟受案范圍，原審法院認(rèn)定“本案屬于合同糾紛案件，為民事案件受理范圍，”屬于認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤。2015年阜新市政府認(rèn)為，沈陽鐵路局阜新黨校擴(kuò)建不僅能夠承擔(dān)阜新市人才培訓(xùn)交流工作，還能進(jìn)一步承接全國鐵路系統(tǒng)黨員干部的任務(wù)，對提升阜新知名度具有積極的意義，因此基于公共利益需要，積極支持沈陽鐵路局阜新黨校擴(kuò)建工作，明確海州區(qū)政府為該項目的土地征收主體（見證據(jù)市政府專題會議紀(jì)要4號）。因董立華的廠房和土地緊鄰阜新黨校是在擴(kuò)建的范圍內(nèi)，在此背景下，2016年1月10日由阜新市海州區(qū)房屋政府辦公室（以下簡稱海州區(qū)征收辦）作為甲方，董立華作為乙方，沈陽鐵路局阜新房產(chǎn)段作為丙方簽訂了《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，該協(xié)議第一句明確“甲方（海州區(qū)征收辦）因沈陽鐵路局阜新黨校擴(kuò)建，需置換征收乙方（董立華）土地及地上附屬物”。因此該協(xié)議的性質(zhì)是土地征收補(bǔ)償協(xié)議，只不過土地征收不是貨幣補(bǔ)償而是土地置換。第十二條規(guī)定“人民法院受理公民、法人或者其他組織根據(jù)《行政訴訟法》提起的下列訴訟：（十一）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的；”因此本案是行政訴訟受案范圍，原審法院認(rèn)為“三方協(xié)議是公民與公司為各自利益而簽訂的合同”與事實情況不符。二、關(guān)于合同不能履行的過錯分擔(dān)問題，三方置換用地協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，置換土地的合意均是以工業(yè)用地置換工業(yè)用地，等價置換為前提條件，約定為上訴人辦理國有土地使用證也是50年的工業(yè)用地使用證和廠房及辦公用房屋所有證，協(xié)議履行過程中，政府規(guī)劃從工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地，是不可歸責(zé)雙方的原因，商業(yè)用地出讓金與工業(yè)用地出讓金相差較大，協(xié)議并沒有約定，才產(chǎn)生分歧，并非原審法院認(rèn)為的“因鐵路方的劃撥土地未繳納土地出讓金”產(chǎn)生爭議。置換土地雖然是劃撥用地，但不是《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定劃撥土地轉(zhuǎn)讓的情形，因為該條例第八條規(guī)定土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。原審法院根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定認(rèn)為“提供置換的土地系劃撥取得，但在置換協(xié)議簽訂后未按照法律規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，從而導(dǎo)致董立華不能取得土地權(quán)“屬于認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤”。三、政府規(guī)劃調(diào)整，董立華置換后的土地房屋增值1500萬元，董立華是規(guī)劃調(diào)整的受益人，無論是按法律規(guī)定還是從公平的角度，理應(yīng)承擔(dān)土地從工業(yè)用地到商業(yè)用地土地出讓金差額400萬（以政府土地評估為準(zhǔn)）。董立華在還建房屋過程中，按照商業(yè)性質(zhì)建成了門市和賓館，也沒有經(jīng)過我們同意，按照在庭審董立華舉證用于還建房屋投入了875萬元的說法，而房屋按商業(yè)評估結(jié)果為1959.93萬元，從工業(yè)廠房到商業(yè)房屋增值1084余萬元，土地增值400余萬元，董立華作為受益人，無論是按法律規(guī)定還是從公平的角度，理應(yīng)承擔(dān)土地從工業(yè)用地到商業(yè)用地的400萬（以政府土地評估為準(zhǔn)）出讓金差額。四、退一步講，上訴人積極履行合同，辦理土地房產(chǎn)不動產(chǎn)登記，必須在海州區(qū)政府土地征收下辦理，辦理不動產(chǎn)登記是個復(fù)雜的程序，需要海州區(qū)政府先收回鐵路用地，再經(jīng)過海州區(qū)自然資源局土地招拍掛，再由董立華摘牌取得土地使用權(quán)，由辦理土地、房產(chǎn)登記時間并不是由上訴人決定，而是根據(jù)不同政府部門的行政辦事流程決定，一個月的時間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。五、如果土地置換協(xié)議無法繼續(xù)履行，所謂的商業(yè)房屋實際是違建狀態(tài)，土地也只是劃撥工業(yè)用地，上訴人并沒有給董立華造成建筑物損失1959300元，土地使用權(quán)損失6216500元，建筑物內(nèi)的財物及設(shè)備外運費損失1008729元。董立華無事實上和法律上的依據(jù)，要求將目前處于違建的房屋按照商業(yè)房屋土地作價補(bǔ)償，土地置換協(xié)議解除，上訴人只能對董立華的建房實際投入進(jìn)行補(bǔ)償，對土地的補(bǔ)償也只能對董立華原來的工業(yè)用地評估補(bǔ)償。原審法院認(rèn)為“上訴人如未履行協(xié)議，應(yīng)支付董立華建筑物損失1959300元，土地使用權(quán)損失6216500元，建筑物內(nèi)的財物及設(shè)備外運費1008729元。”違反合同法113條，屬于適用法律錯誤。六、原審法院關(guān)于鑒定費、案件受理費及董立華停產(chǎn)停業(yè)損失認(rèn)定錯誤，征收協(xié)議之所以不能履行，根本原因在于政府規(guī)劃從工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地，是不可歸責(zé)雙方的原因，停產(chǎn)停業(yè)損失、鑒定費用、案件受理費并非上訴人違約造成，不應(yīng)由上訴人承擔(dān)支付義務(wù)。綜上，請貴院撤銷原判依法改判。
董立華、澳科制造廠辯稱：一、對方上訴理由一稱本案是行政訴訟受案范圍觀點不成立。首先，從本案共涉四份協(xié)議（答辯人一審階段舉證的證據(jù)一至四）主體和演變過程來看，四份協(xié)議均有答辯人和錦州房產(chǎn)段，若是單純行政行為，僅有服務(wù)中心與答辯人簽署即可，無須錦州房產(chǎn)段參與簽署；其中后兩份協(xié)議僅由雙方簽署，而無服務(wù)中心參與。其次，從本案共涉四份協(xié)議內(nèi)容來看，主要是錦州房產(chǎn)段與答辯人置換土地及房屋、錦州房產(chǎn)段為答辯人辦理土地和房產(chǎn)證及雙方違約責(zé)任等事項，均為平等民事主體間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。再次，從各方責(zé)任約定和履行情況來看，2016年1月10日三方簽訂的《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》第四條中“（三）各方責(zé)任中約定：1、甲方按照確定的各項費用及時支付工程款；2、乙方核對圖紙；3、丙方按國家建設(shè)相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，協(xié)助乙方取得各功能區(qū)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》、環(huán)境評估報告書、消防驗收合格報告等相關(guān)施工、竣工資料，并在竣工驗收時一并交付乙方。辦理《國有土地使用權(quán)證》為12月內(nèi)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為12月內(nèi)。丙方保證工程在2016年7月31日前交付使用”；雙方簽署的《土地置換協(xié)議》（注一審證據(jù)三）內(nèi)容為：“因沈陽鐵路局黨校阜新分校擴(kuò)建項目的需要，海州區(qū)房屋征收辦公室已經(jīng)對乙方被征收土地附屬物以及經(jīng)營損失等給予貨幣化補(bǔ)償。根據(jù)乙方要求，原有土地予以置換，不予貨幣補(bǔ)償，經(jīng)海州區(qū)房屋征收辦公室協(xié)調(diào)，甲、乙雙方協(xié)商就土地補(bǔ)償（置換）事宜達(dá)成協(xié)議如下：……三、甲方負(fù)責(zé)在2017年5月31日前為乙方辦理該地塊的國有土地使用權(quán)證，辦證面積為4100平方米，使用權(quán)人為董立華個人名稱，甲方承擔(dān)因逾期辦證帶來的一切損失，甲方同意乙方使用土地面積約4500平方米……”。答辯人根據(jù)以上兩份協(xié)議約定的置換、辦證責(zé)任主體均為錦州房產(chǎn)段的內(nèi)容及其違約事實，訴請法院判決其承擔(dān)違約責(zé)任，屬民事法律關(guān)系。另有兩點說明：一是，答辯人在立案時基于節(jié)省訴訟費和判決政府擔(dān)責(zé)有利執(zhí)行的考慮曾在一審法院和阜新市中級法院立案庭提出立行政案件，均被以此案為民事案件為由拒絕。二是，《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置籌案件問題的批復(fù)》法復(fù)〔1996〕12號第二條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔。未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。”綜上，判斷本案法律關(guān)系性質(zhì)和受案范圍應(yīng)從四份協(xié)議主體、內(nèi)容、各方責(zé)任承擔(dān)約定等全面看待，而錦州房產(chǎn)段斷章取義片面理解必然得出錯誤結(jié)論。二、對方上訴理由二認(rèn)為置換的土地是工業(yè)用地，等價置換為前提條件，協(xié)議履行過程中政府規(guī)劃從工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地是不可歸責(zé)雙方的原因，商業(yè)用地出讓金與工業(yè)用地出讓金相差較大，協(xié)議并沒有約定，才產(chǎn)生分歧等理由不成立。首先，三方2016年5月7日簽訂的第二份協(xié)議《置換用地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》第一條2明確約定：“經(jīng)三方共同與阜新市規(guī)劃部門多次協(xié)調(diào)，確定改變還建地址并按規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)行工程建設(shè)”，說明服務(wù)中心、答辯人及錦州房產(chǎn)段三方在簽約時明知、確定規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)及按規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)行工程建設(shè)。其次，2016年5月16日沈陽鐵路局土地審批表后附地塊控制指標(biāo)表（一審階段證據(jù)八），顯示用地性質(zhì)為商業(yè)用地。證實錦州房產(chǎn)段明知置換給答辯人的商業(yè)用地性質(zhì)；2016年6月21日《建設(shè)工程規(guī)劃審批會簽表（道路及管線工程）》項目名稱是商業(yè)網(wǎng)點，錦州房產(chǎn)段及市政等均加蓋了公章，證實錦州房產(chǎn)段知曉、同意、支持答辯人在置換的商業(yè)用地上按市政規(guī)劃還建房屋。再次，答辯人在一審階段所舉證的證據(jù)十中的7份公函（政府部門五份，沈陽鐵路局二份），證據(jù)十三公函，證據(jù)十五的短信截圖，證據(jù)十六的日志，證據(jù)十七錄音等印證置換用地為商業(yè)性質(zhì)。綜上，雙方在簽約同時即明知規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，而非履行過程中政府規(guī)劃從工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地，其本條上訴理由均不成立。三、對方上訴理由三認(rèn)為政府規(guī)劃調(diào)整置換后的土地房屋增值，答辯人是受益人應(yīng)承擔(dān)從工業(yè)用地到商業(yè)用地土地出讓金的觀點錯誤。首先，如前面二中所述，三方第二份協(xié)議明確約定是經(jīng)三方共同與阜新市規(guī)劃部門多次協(xié)調(diào)，經(jīng)三方共同確定按規(guī)劃商業(yè)用地性質(zhì)置換和建設(shè)，即約定時規(guī)劃的土地性質(zhì)就是商業(yè)性質(zhì)，而非后期政府調(diào)整。其次，答辯人在一審階段舉證的證據(jù)十七中的五段錄音證據(jù)印證置換土地商業(yè)性質(zhì)和開工建設(shè)是服務(wù)中心、錦州房產(chǎn)段、答辯人和施工方四方同意開工及錦州房產(chǎn)段承諾承擔(dān)未批先建責(zé)任的情況下建設(shè)的。四、對方上訴理由四稱其積極辦理土地房產(chǎn)不動產(chǎn)登記，一個月時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。答辯人認(rèn)為，按雙方協(xié)議約定其早在2017年5月31日前就應(yīng)依約辦完土地使用權(quán)證，若其積極辦理至遲在2019年9月18日答辯人立案前也應(yīng)當(dāng)辦完了，即便是以答辯人一審立案之日起算，至今14個月時間也足夠。可見其并非積極辦理，而是故意規(guī)避責(zé)任、拖延時間。五、對方上訴理由五稱房屋違建與其無關(guān)、其沒有造成答辯人損失、答辯人無權(quán)要求處于違建的房屋按照商業(yè)房屋土地作價補(bǔ)償、土地置換解除其只能對建房實際投入進(jìn)行補(bǔ)償，對土地的補(bǔ)償也只能對原來工業(yè)用地評估補(bǔ)償?shù)挠^點不成立。首先，如前所述，按規(guī)劃土地性質(zhì)置換和開工建設(shè)系按三方約定和同意，且在對方承諾承擔(dān)未批先建責(zé)任的情況下進(jìn)行的。其次，評估鑒定是依據(jù)協(xié)議約定內(nèi)容依法定程序依法進(jìn)行的，按商業(yè)性質(zhì)評估和判決對方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任具有事實和法律依據(jù)。再次，對方提出的按答辯人實際投入和原有工業(yè)用地評估補(bǔ)償?shù)挠^點是強(qiáng)盜邏輯。若按其邏輯，對方應(yīng)拆除所建黨校并在原址為答辯人還建。關(guān)于費用承擔(dān)，對方違約理應(yīng)由其承擔(dān)。另外，上訴人認(rèn)同一審第一、三項判決，但認(rèn)為一審僅支持答辯人6個月停業(yè)損失326520元過低（按雙方約定應(yīng)計算至實際履行之日，至今51個月，僅按一審判決確定的月標(biāo)準(zhǔn)54420元計算，就少支持答辯人240余萬元且仍在持續(xù)增加中；另據(jù)一審判決第6頁顯示，對方答辯稱就算是按評估報告計算，按25個月計算也應(yīng)為1360500元，而一審判決竟遠(yuǎn)低于此金額明顯錯誤）、未支持答辯人預(yù)期利益損失錯誤（如果對方依約履行，則答辯人將繼續(xù)長期經(jīng)營原項目并可根據(jù)市場需要增加經(jīng)營項目，故答辯人以10年為限提出預(yù)期利益損失請求具有合理性，按一審判決確定的月標(biāo)準(zhǔn)54420計算一審判決少支持答辯人損失653.04萬元。依據(jù)常理可以預(yù)見，若對方依約履行以涉案房屋規(guī)模，即便答辯人出租所得可能也遠(yuǎn)高于此金額）。答辯人對此保留申請再審的權(quán)利。
服務(wù)中心辯稱：一、本案系土地使用權(quán)置換補(bǔ)償合同糾紛，系公民與公司為各自利益而形成的民事合同關(guān)系，上訴人為修建沈陽鐵路局阜新黨校而與董立華和阜新澳科液壓氣動設(shè)備制造廠置換土地，并非公共利益需要，雖然有答辯人房征辦參與，但仍然不具備行政協(xié)議的構(gòu)成要件，因此屬于民事合同爭議。二、答辯人在《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中已經(jīng)履行了全、部合同義務(wù)，而且對于合同不能繼續(xù)履行無過錯，故一審法院判決答辯人除負(fù)有協(xié)助辦理房產(chǎn)所有權(quán)證義務(wù)以外，不承擔(dān)任何責(zé)任，完全正確。依法應(yīng)當(dāng)予以維持。
沈陽鐵路局陳述：1、被上訴人在答辯狀第一項中提到的鐵路土地審批表附圖在一審開庭時我們已經(jīng)明確說明，該表是2017年5月17日審批的，后面的附圖和土地審批表不是一體的，而是阜新市規(guī)劃部門出的圖，這個圖是在2017年6月1日出的，對該份審批表有異議。圖在表后，相差13天證明我們當(dāng)時審批土地時不知道是商業(yè)用地。2、被上訴人在第四項闡明的由四方同意開發(fā)，說明被上訴人這項拆遷補(bǔ)償置換的行為有政府參與，是政府行為，我們認(rèn)為該案件屬于行政案件。3、對行政服務(wù)中心答辯第一條獨立使用權(quán)置換，土地使用權(quán)置換必須是政府行為，個人和團(tuán)體之間沒有該權(quán)利。征收辦征收董立華的工廠土地就是根據(jù)國有土地征收補(bǔ)償條例的規(guī)定進(jìn)行的征收行為，對于征收土地上的房產(chǎn)進(jìn)行了補(bǔ)償，而土地進(jìn)行了置換方式，因此才把征收辦和被征收這的兩方協(xié)議變成了三方協(xié)議。三方協(xié)議沒有改變行政協(xié)議的性質(zhì)，被答辯人提到的法復(fù)1996第12條并不適用本案。在這個司法解釋實施過程中，國有土地征收條例并未實施，該條例是2011年實施的。而且雙方的爭議也不是房屋補(bǔ)償和安置問題，也不僅是房屋補(bǔ)償和安置問題。而是對整個征收補(bǔ)償條例產(chǎn)生的問題，因此是行政受案的范圍。在一審結(jié)束后，上訴人積極為履行判決做準(zhǔn)備。到政府各個部門進(jìn)行咨詢。了解辦理案涉房屋土地和房屋的時間和流程。政府部門為我們提供了辦證所需要的時間和文件，我們綜合計算一下需要500天。而且需要被上訴人積極配合。以董立華的名義進(jìn)行，如果被上訴人不配合任何手續(xù)也辦不了。法院判決應(yīng)該是確定的，不能是相互矛盾的。判項的第一項和第二項相互矛盾。第一項如不能履行可以通過執(zhí)行履行。與土地置換協(xié)議必須經(jīng)過政府的批準(zhǔn)才是有效的，否則因為違反國家強(qiáng)制性、效力性而無效。
董立華、澳科制造廠向一審法院起訴請求：一、判決被告按協(xié)議約定辦理符合市政規(guī)劃用地性質(zhì)的4106平方米置換土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證至原告一董立華名下，和負(fù)責(zé)繳納所產(chǎn)生的全部稅、費暫定50萬元（最終以實際發(fā)生為準(zhǔn)），并在判決生效之日起按每月10萬元標(biāo)準(zhǔn)給付原告租金至被告實際辦理完土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證之日止。二、若被告不能按協(xié)議約定辦理符合市政規(guī)劃用地性質(zhì)的國有土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，則由被告按有市政規(guī)劃用地性質(zhì)土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證的標(biāo)準(zhǔn)收回4106平方米置換土地及地上房屋、附屬物并給付原告相應(yīng)款項，以評估和法院認(rèn)定為準(zhǔn)。三、判決被告連帶承擔(dān)因其違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失：1、停產(chǎn)停業(yè)損失。2016年8月10日起按174678.50元月（評估月停產(chǎn)損失162020元+社會平均工資和社會保險月增長部分損失12658.5元）計算至為原告辦理完商業(yè)性質(zhì)國有土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證之日止，截止2019年8月計36個月為6288426元；2、電費2802元；3、因逾期辦證給原告造成的無法連續(xù)經(jīng)營、倒閉經(jīng)濟(jì)損失等其他損失54420元月，按10年計算，為653.04萬元（最終以評估和法院認(rèn)定為準(zhǔn)）。四、確定與涉案4106平方米土地及其上坐落的5100平方米樓房相連的、被告按約定同意申請人使用的394平方米和900平方米土地的使用年限為40年，并判決被告按申請人以市場價（評估價）租用該兩塊土地40年租金額給付原告款項。五、由被告承擔(dān)本案訴訟費及其他相關(guān)費用等。
本院二審認(rèn)為，此案系土地使用權(quán)置換補(bǔ)償合同糾紛，簽訂置換協(xié)議的雙方為平等主體的公民和法人，約定的權(quán)利義務(wù)亦是約束平等主體，故，此案應(yīng)為民事案件收案范圍；本案爭議的焦點歸納起來，不外乎就是確認(rèn)案涉的置換地塊在協(xié)議簽訂時的土地性質(zhì)問題，從而確認(rèn)協(xié)議中約定的繳納土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)議違約造成損失的賠償標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)救判項中的回收案涉土地及地上物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。上訴人與澳科制造廠及董立華簽訂的《置換用地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》、《置換用地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》、《土地置換協(xié)議》及《土地置換補(bǔ)充協(xié)議》及相關(guān)“函”形成的證據(jù)鏈得出的結(jié)論即是：上訴人及原審被告沈陽鐵路局明知置換的土地性質(zhì)是商業(yè)用地。特別是2016年5月16日原審被告沈陽鐵路局出具的土地審批表中的“阜新工務(wù)段北地塊規(guī)劃控制圖”上明確標(biāo)注案涉地塊的性質(zhì)為商業(yè)用地，更進(jìn)一步證實在簽訂土地置換補(bǔ)充協(xié)議時，上訴人對案涉地塊的性質(zhì)是明知的，上訴人不按照協(xié)議約定內(nèi)容履行自己的義務(wù)，有悖誠信；在長時間違約的情況下上訴人上訴請求延長辦理相關(guān)手續(xù)的時間亦無法律依據(jù)。庭審期間，上訴人認(rèn)為一審判決書的判項（一）和判項（二）存在矛盾的問題，二審法院認(rèn)為：為減少當(dāng)事人訴累，人民法院判決書中出現(xiàn)補(bǔ)救判項是常見現(xiàn)象，判項間并非矛盾。因此，一審法院的判決并無不當(dāng)。上訴人的其他上訴理由，均沒有事實及法律依據(jù)，二審法院不予支持。

綜上，錦州房產(chǎn)段的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費128547元，由中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司錦州房產(chǎn)段負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長于麗
審判員吳曉東
審判員喬丹青
書記員賈奧宇

2020-12-17

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