四川省成都市中級人民法院

民事二審判決書

房屋租賃合同糾紛（2021）川01民終9566號

上訴人（原審原告、反訴被告）：程某，女，漢族，2012年10月13日出生，住成都市青羊區(qū)。
法定代理人：何某（系程某之母），女，漢族，1969年7月14日出生，住成都市青羊區(qū)。
委托訴訟代理人：董楊媚，北京中銀（成都）律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司，住所地：成都市成華區(qū)御風一路19號1棟一單元201、202、301、302號。
法定代表人：曲眺窕，園務總裁。
委托訴訟代理人：唐浩，男，漢族，該公司員工。
委托訴訟代理人：植艷君，四川永靖律師事務所律師。

一審法院經審理認定事實如下：程某系成都市成華區(qū)××路××號附××號××層房屋的登記所有權人，房屋建筑面積為177.43平方米。
程某（甲方，由程某的法定代理人何某代為簽訂）與格瑞思公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，并作了如下約定：一、出租房屋情況1.1甲方出租給乙方的房屋坐落在成都市成華區(qū)××路××號（以下稱該房屋）。總建筑面積為177.43平方米，用途為商業(yè)。1.2甲方作為該房屋的權利人與乙方建立租賃關系……三、租賃期限3.1甲乙雙方約定，房屋租賃自2019年4月15日起至2031年4月14日止（房屋租賃期以物業(yè)允許乙方打圍戶外場地開始計算，房屋租賃期限自動順延）。3.2房屋免租期，甲方提供12個月免租期（以物業(yè)允許乙方打圍戶外場地開始計算免12個月裝修期的租金）。四、租金、支付方式4.1乙方于本合同簽署時聲明不需要發(fā)票，故甲、乙雙方約定該房屋租金不含稅租金價格：第一、二年（期限：2020年4月15日至2021年4月14日）租金每月計人民幣17743.00元整。4.2租金支付時間：4.2.1本合同正式生效后三個工作日內，乙方應向檢方支付租賃保證金10000元。4.2.2逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按月租金的5‰支付滯納金。4.3.2租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費、水、電、煤、通訊等所有相關費用，均由乙方承擔。五、房屋的交付及返還狀態(tài)：5.1甲乙雙方商定甲方于2019年4月15日前將房屋按約定條件交付給乙方。5.3除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿或合同解除后的2日內返還該房屋，并完成相關設施及設備的移交；未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按月租金的5%向甲方支付該房屋占用使用費。八、解除本合同的條件：8.2甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應向另一方支付違約金500000元；給雙方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：……ｆ、乙方逾期不支付租金累計超過30天的。九、違約責任9.3租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途退租的，需提前3個月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退還；退租前乙方必須結清上述房屋水電氣等相關費用，否則甲方擁有進一步追訴乙方違約責任的權利。合同還約定了其他內容。
格瑞思公司于2020年6月12日向程某的法定代理人何某通過中國建設銀行轉賬26614.50元（用途：明信園一樓商鋪2020.4.15-2020.7.14一半房租）。
2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某發(fā)出《致明信鷺灣房東》書面函件，載明：我公司（成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司）于2019年4月15日租賃您名下房產，因疫情影響經營困難，戶外場地問題也一直沒有得到有效解決，現(xiàn)提出解除合作約定并說明情況：我方租賃鋪面是為了給親子中心兒童提供一個戶外活動場地，在這一年中積極與物業(yè)溝通協(xié)商，沒有得到有效解決。期間，物業(yè)經理換任4人，我們鋪的草坪及花箱被業(yè)主惡意損壞多次，無法實施打圍。同時，疫情期間停業(yè)影響，造成公司經營困難。按合同約定因物業(yè)、城管、街道管理部門等問題無法租賃外部場地，我方可以解約，現(xiàn)正式提出解除約定，望理解！我們也會積極聯(lián)系中介機構協(xié)助用最快的時間租賃出去，減少損失。截至2020年7月31日按合同我們應承擔的租金，核算后支付給你們。該份書面函件于2020年7月29日通過微信方式發(fā)送至程某法定代理人處。2020年7月29日，格瑞思公司工作人員將案涉房屋上鎖，至今案涉房屋尚未辦理騰退交還手續(xù)。
2020年12月18日，成都優(yōu)居物業(yè)服務有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）出具的情況說明載明：現(xiàn)有程某名下位于成都市成華區(qū)××路××號的房屋，承租人為成都格瑞斯鷺灣教育咨詢有限公司。我司為該小區(qū)物業(yè)管理公司。自2019年4月15日成都格瑞斯鷺灣教育咨詢有限公司承租程某房屋起，我司不存在阻礙成都格瑞斯鷺灣教育咨詢有限公司打圍戶外場地，在法律及相關規(guī)定的基礎上積極配合各方面的工作，盡到了物業(yè)應盡的責任。
另查明，格瑞思公司和物業(yè)公司簽訂一份《公寓廣場外擺區(qū)租賃（使用）協(xié)議》約定格瑞思公司租賃物業(yè)公司位于成都市成華區(qū)××路××號明信鷺灣花園公寓外廣場部分地面場地提供給格瑞思公司做獨立小朋友活動區(qū)域使用。租賃期限與底層對應的商鋪租賃期限同步，共12年，自2019年4月15日起至2031年4月14日（以實際交付日起算）。合同還約定使用費標準以及支付期限等內容。
物業(yè)公司出具2019年4月1日至2020年12月31日業(yè)主欠繳物業(yè)費18630.15元的繳費通知單。一審庭審中，程某認可尚未墊付物業(yè)管理費。
一審庭審中，雙方一致確認租金支付期限為按季度支付。
以上事實有當事人陳述和下列證據(jù)在案佐證：1.當事人身份信息、工商登記資料；2.《房屋租賃合同》；3.微信聊天記錄；4.解除合同函件；5.銀行轉賬回單以及物業(yè)繳費通知單；6.不動產房屋證明以及雙方當事人的陳述；7.《公寓廣場外擺區(qū)租賃（使用）協(xié)議》；8.證人證言等。

一審法院認為，程某和格瑞思公司形成合法有效的房屋租賃合同關系，雙方應按照合同約定主張權利和履行義務。
一、本訴部分
1.關于合同繼續(xù)履行的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。案涉租賃合同約定：九、違約責任9.3租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途退租的，需提前3個月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退還；退租前乙方必須結清上述房屋水電氣等相關費用，否則甲方擁有進一步追訴乙方違約責任的權利。2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某發(fā)出《致明信鷺灣房東》書面函件主張解除合同，程某的法定代理人于2020年7月29日通過微信收到。一審法院認為，格瑞思公司提前退租以及逾期交付房屋租金行為構成違約，應承擔違約責任。但鑒于格瑞思公司表示不續(xù)租案涉房屋，則雙方之間的租賃合同因格瑞思公司違約而解除，同時格瑞思公司亦提出反訴主張確認合同解除，故一審法院認定案涉合同應予解除，但格瑞思公司應按照合同約定和法律規(guī)定承擔違約責任。程某主張繼續(xù)履行合同缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。
2.關于支付房屋租金的問題。計算案涉房屋租金應以確認租賃合同解除時間點為前提，本案中格瑞思公司于2020年7月28日發(fā)送解除函件，程某的法定代理人于2020年7月29日收到，故一審法院確認案涉房屋租賃合同于2020年7月29日解除。故僅應針對格瑞思公司欠付租金的部分計算。結合在案證據(jù)之一的轉款記錄，格瑞思公司于2020年6月12日向程某的法定代理人何某通過中國建設銀行轉賬26614.50元（用途：明信園一樓商鋪2020.4.15-2020.7.14一半房租）。為方便計算，一審法院認定格瑞思公司支付的租金按照到期順序，先抵充先到期的租金。結合程某主張的欠付租金計算時間點，一審法院確定從2020年6月1日起至2020年7月29日止計算租金，前述期間格瑞思公司應支付程某的房屋租金為34341元，計算方式具體如下：17743元／月×1個月＋17743元／月×29天÷31天。超出部分，不予支持。鑒于程某并未主張房屋占用使用費，故一審法院僅對程某主張的租金予以處理。
3.關于逾期支付房屋租金違約金的問題。一審法院已經認定房屋租賃合同于2020年7月29日解除，故僅應針對格瑞思公司欠付租金的部分計算違約金。同時程某主張的違約金標準為每逾期一日按月租金5‰計算至實際付清之日止，鑒于案涉合同約定名稱為滯納金，但實際性質為違約金，故酌情調整為每日萬分之五，鑒于雙方庭審中一致確認租金支付為按季度支付，故應當從下一季度首月第一天開始計算逾期支付租金的違約金即2020年10月1日開始計算，以欠付租金34341元為基數(shù)，按照每日萬分之五的標準計收。
4.關于支付物業(yè)費的問題。根據(jù)《房屋租賃合同》“租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費、水、電、煤、通訊等所有有關費用，均由乙方承擔”之約定，但鑒于程某并未實際墊付該筆費用，故一審法院在本案中不予支持，程某可待實際發(fā)生該筆費用另案主張。
二、反訴部分
關于確認解除合同的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。案涉租賃合同約定，九、違約責任9.3租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途退租的，需提前3個月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退還；退租前乙方必須結清上述房屋水電氣等相關費用，否則甲方擁有進一步追訴乙方違約責任的權利。2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某發(fā)出《致明信鷺灣房東》書面函件主張解除合同，程某的法定代理人于2020年7月29日通過微信收到。一審法院認為，格瑞思公司提前退租行以及存在逾期交付房屋租金行為構成違約，應承擔違約責任。但鑒于格瑞思公司表示不續(xù)租案涉房屋，則租賃合同因格瑞思公司違約而解除，同時格瑞思公司亦提出反訴主張確認合同解除，故一審法院認定案涉合同應予解除。
三、關于法律適用問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條規(guī)定：“民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！钡谑畻l規(guī)定：“民法典施行前，當事人一方未通知對方而直接以提起訴訟方式依法主張解除合同的，適用民法典第五百六十五條第二款的規(guī)定?！爆F(xiàn)根據(jù)查明的事實，本案屬于適用《中華人民共和國合同法》相關規(guī)定的情形。
本院經審查認為，格瑞思對證據(jù)1的真實性無異議，本院對該份證據(jù)予以采信；單憑證據(jù)2不能證明被上訴人截止2020年1月5日仍然繼續(xù)占用房屋；證據(jù)3不屬于二審新證據(jù)，故對證據(jù)2、3均不予采信。
格瑞思公司未在二審中提交證據(jù)。
本院二審查明，2021年1月29日，程某向成都優(yōu)居物業(yè)服務有限公司支付案涉房屋2019年3月1日至2020年12月31日期間的物業(yè)費19517.30元。
本院二審查明的其他事實與一審認定的事實一致。
本院認為，本案的主要爭議焦點為案涉租賃合同何時解除。格瑞思公司主張案涉房屋租賃合同于2020年7月29日解除的依據(jù)是案涉租賃合同違約責任第9.3條以及《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百三十一條。本院認為，首先，上述兩個法條規(guī)定的是當事人享有法定解除權的情形，由于法定解除權只要出現(xiàn)法定情形，當事人即可解除合同，無須經對方當事人的同意，故對于主張行使法定解除權情形應當予以嚴格審查。具體到本案，格瑞思公司認為其需要結合室內外設施共同實現(xiàn)租賃物目的，根據(jù)案涉房屋租賃合同顯示，該房屋的用途系商業(yè)經營使用，程某享有的案涉房屋產權證顯示的用途為批發(fā)零售用地／商業(yè)，符合承租人對案涉房屋的使用用途，案涉租賃合同中并無對室外租賃使用的約定，而房屋本身并無證據(jù)表明存在毀損、滅失情形，根據(jù)案涉合同約定，不存在格瑞思公司所主張的由于室外空間無法使用就導致合同目的不能實現(xiàn)的情形，故格瑞思公司不享有法定解除權，一審法院適用《中華人民共和國合同法》第九十四條錯誤，本院予以指出。其次，根據(jù)案涉房屋租賃合同違約責任第9.3條之約定，“租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途退租的，需提前3個月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退還；退租前乙方必須結清上述房屋水電氣等相關費用，否則甲方擁有進一步追訴乙方違約損失的權利?！边@是雙方當事人對承租人有權解除合同的約定，但解除合同須提前3個月通知出租人。上訴人認為違約方不享有單方解除權，本院認為，法律并未禁止當事人約定違約方可以解除合同，合同解除的目的在于合同義務解放和交易自由恢復，尤其是在長期性合同如房屋租賃合同中，一概限制違約方解除合同易導致雙方形成合同僵局顯然不利于正常的市場交易，而且解除合同并不影響承租人違約責任的承擔，因此，本院對上訴人認為出租人不享有合同約定解除權的主張不予支持。一審法院認定合同解除時間為2020年7月29日存在錯誤，根據(jù)案涉房屋租賃合同約定，格瑞思公司于2020年7月28日發(fā)出解除合同通知函，次日通知到達出租人處，于三個月后即2020年10月29日案涉房屋租賃合同解除。
關于合同解除后的房屋租金、物業(yè)費和違約責任承擔問題。根據(jù)程某一審訴訟請求，格瑞思公司自2020年6月1日拖欠租金，格瑞思公司未提出異議，故格瑞思公司未支付的租金應從拖欠之日計算至合同解除之日即2020年10月29日，格瑞思公司應當支付房屋租金87570.30元（17743元／月×4個月＋17743元／月÷31天×29天）。由于雙方一審時認可租金支付方式系按季度支付，故應當從每季度屆滿之日開始計算逾期支付租金的違約金，根據(jù)合同約定及程某的訴請，一審認定違約金以拖欠租金為基數(shù)，按照每日萬分之五的標準計收并無不當。合同約定的第一季度為2020年4月15日至2020年7月14日，格瑞思公司支付了第一季度一半租金，自2020年7月15日開始逾期支付第一季度另一半租金，即第一季度違約金以26614.50元（17743元／月×1.5個月）為基數(shù)自2020年7月15日起按照每日萬分之五的標準計算至租金實際付清之日止；第二季度為7月15日至10月14日，即違約金以53229元（17743元／月×3個月）為基數(shù)自2020年10月15日起按照每日萬分之五的標準計算至租金實際付清之日止；剩余租期為2020年10月15日至合同解除之日10月29日，因合同解除時應當進行租金結算，故違約金以7726.80元（87570.30元-53229元-26614.50元）為基數(shù)自2020年10月30日起按照每日萬分之五的標準計算至租金實際付清之日止。程某一審時提起要求格瑞思公司支付物業(yè)費的訴訟請求，案涉房屋租賃合同第4.3.2條約定“租賃期間，使用該房屋所產生的物業(yè)管理費、水、電、煤、通訊等所有有關費用，均由乙方承擔”，即承租人在案涉房屋租賃合同有效期內應當承擔相關費用，因此，程某主張的物業(yè)費應當?shù)玫街С?，且根?jù)二審查明事實，程某支付2019年3月1日至2020年12月31日（共計22個月）的物業(yè)費19517.30元，格瑞思公司承租案涉房屋時間是2019年4月15日，根據(jù)案涉合同第3.2條約定裝修免租期內乙方無須向甲方支付租金，但乙方仍應繳納該期間使用房屋所發(fā)生的其他費用，因此，格瑞思公司應當支付2019年4月15日至2020年10月29日（共計18個月零14天）期間的物業(yè)費，經計算，格瑞思公司應支付16369.30元（19517.30元÷22個月×18個月＋19517.30元÷22個月÷31天×14天）。綜上，格瑞思共計應向程某支付103939.60元（租金87570.30元＋物業(yè)費16369.30元）。
關于上訴人程某要求被上訴人格瑞思公司賠償免租期租金損失及房屋占用費，本院審查該項訴訟請求系于一審法庭辯論結束后提出，屬于二審增加獨立的訴訟請求，本院依法組織調解未成，本院不予審理。

綜上，上訴人程某的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷成都市成華區(qū)人民法院（2020）川0108民初17179號民事判決；
二、確認成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司和程某之間的房屋租賃合同于2020年10月29日解除；
三、成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司于本判決生效之日起十日內向程某支付103939.60元；
四、成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司于本判決生效之日起十日內向程某支付違約金（違約金計算方式為：以26614.50元為基數(shù)自2020年7月15日起按照每日萬分之五的標準計算至租金實際付清之日止；以53229元為基數(shù)自2020年10月15日起按照每日萬分之五的標準計算至租金實際付清之日止；以7726.80元為基數(shù)自2020年10月30日起按照每日萬分之五的標準計算至租金實際付清之日止）；
五、駁回程某的其他訴訟請求；
六、駁回成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費本訴1574元，減半收取計787元，由成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司負擔；一審案件反訴受理費100元，減半收取計50元，由程某負擔。二審案件受理費1674元，由程某負擔1000元，成都格瑞思品格鷺灣教育咨詢有限公司負擔674元。
本判決為終審判決。
本案判決生效后，負有履行義務的當事人應當依法按期履行。逾期未履行的，權利人申請執(zhí)行后，人民法院依法對相關當事人采取限制高消費、列入失信名單、罰款、拘留等措施，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

審判員何春梅
法官助理馬瑞躍
書記員龍怡君

2021-07-07

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