江蘇省南通市中級(jí)人民法院

民事二審判決書

房屋租賃合同糾紛（2021）蘇06民終641號(hào)

上訴人（原審原告）：江蘇工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，住所地南通市青年中路87號(hào)。
法定代表人：陸錦軍，該學(xué)院校長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：高俊強(qiáng)，北京市盈科（南通）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：張某，男，1963年7月9日生，住南通市崇川區(qū)。
委托訴訟代理人：倪至豪（系張某之子），男，1994年11月21日生，住南通市崇川區(qū)。

一審法院認(rèn)定事實(shí):2013年2月16日，工程學(xué)院（甲方，原名稱南通紡織職業(yè)技術(shù)學(xué)院）與國(guó)源海鮮坊（乙方，經(jīng)營(yíng)者張某）簽訂《協(xié)議書》，約定甲方將位于南通市崇川區(qū)教育路14號(hào)西北角的綜合樓1-5層房屋（面積約2350平方米）及停車場(chǎng)地（面積約753平方米）出租給國(guó)源海鮮坊經(jīng)營(yíng)餐飲、賓館，期限自2013年2月16日至2018年2月15日；年租金56萬(wàn)元，提前半年支付；乙方經(jīng)營(yíng)時(shí)不得擅自改變綜合樓結(jié)構(gòu)，裝潢前必須將裝潢圖紙（兩套）書面提交給甲方，甲方將該圖紙報(bào)送有關(guān)部門審核并在該圖紙上簽字確認(rèn)后，乙方方能進(jìn)行裝潢施工，否則乙方擅自裝潢所造成的損失由乙方全部承擔(dān)；甲乙雙方于2011年2月16日簽訂的協(xié)議自行解除，以本協(xié)議為準(zhǔn)。同日，雙方還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，載明《協(xié)議書》（主合同）約定的合同期滿后，國(guó)源海鮮坊仍需續(xù)租的，工程學(xué)院須確保國(guó)源海鮮坊的租賃，房租可比主合同的租金提高3%，續(xù)簽期為五年。上述協(xié)議簽訂后，國(guó)源海鮮坊在承租場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)餐飲。2013年11月19日，國(guó)源海鮮坊經(jīng)申請(qǐng)后核準(zhǔn)注銷，同日南通市崇川區(qū)左右時(shí)尚海鮮坊注冊(cè)成立，經(jīng)營(yíng)者為倪玲珠（系張某妻子倪玲芬的姐姐），仍由張某實(shí)際經(jīng)營(yíng)。張某也繼續(xù)按約交納租金，履行租賃合同。
2018年2月12日，《協(xié)議書》約定的租賃期屆滿前，張某向工程學(xué)院支付了2018年2月16日至2018年8月15日半年的租金288400元。此后，張某分別于2018年8月20日支付半年租金288400元、2019年2月15日支付半年租金28萬(wàn)元、2019年8月27日支付半年租金28萬(wàn)元。2020年4月8日，張某向工程學(xué)院提交《申請(qǐng)報(bào)告》，載明因受疫情影響，申請(qǐng)：1、免房租4個(gè)月；2、教育路改造時(shí)未申請(qǐng)補(bǔ)貼，現(xiàn)一并申請(qǐng)減免2個(gè)月房租；3、自2020年4月16日起停業(yè)進(jìn)行2個(gè)月的局部裝修；4、合同截止期限順延。2020年4月21日，工程學(xué)院回復(fù)表示：1、不同意第1點(diǎn)、第2點(diǎn)的免房租申請(qǐng)，若有上級(jí)減免房租文件待討論后按上級(jí)文件精神執(zhí)行；2、第3點(diǎn)的局部裝修申請(qǐng)須先將裝修方案報(bào)學(xué)校后勤基建科，審批同意后方可進(jìn)行裝修，若自行裝修，相關(guān)后果自行承擔(dān)；3、不同意第4點(diǎn)提出的期限順延申請(qǐng)。上述期間，張某開始對(duì)酒店進(jìn)行裝修，并于2020年4月14日支付租金9.3333萬(wàn)元。2020年5月22日，工程學(xué)院發(fā)出《通知》，載明因國(guó)源海鮮坊未經(jīng)審批自行裝修，需將設(shè)計(jì)圖紙等資料提交后勤與基建處，待審批同意后再進(jìn)行裝修，同時(shí)根據(jù)《江蘇省省級(jí)行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)使用管理暫行辦法》關(guān)于“房產(chǎn)租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年”的要求，協(xié)議到期不再續(xù)租。2020年7月16日，工程學(xué)院再次發(fā)出《通知》，載明因國(guó)源海鮮坊未按要求提交審批即自行裝修，經(jīng)通知后仍未履行，且未能按期足額支付房屋占用使用費(fèi)等原因，自通知送達(dá)之日起不再與國(guó)源海鮮坊存在租賃關(guān)系，要求自收到通知后一個(gè)月內(nèi)清退房屋，結(jié)算房屋使用費(fèi)，辦理交接手續(xù)。張某回復(fù)表示：1、2018年2月15日合同到期后，雙方繼續(xù)按《補(bǔ)充協(xié)議》約定續(xù)租五年，相應(yīng)租金也如約支付，現(xiàn)這一續(xù)租期（應(yīng)至2023年2月15日）尚未屆滿，工程學(xué)院要求終止合同違反了雙方約定；2、本次裝修前已報(bào)告了工程學(xué)院，工程學(xué)院亦派員到現(xiàn)場(chǎng)檢查，本次裝修僅是對(duì)一樓局部調(diào)整及門臉店招的裝修，不涉及整體結(jié)構(gòu)，同時(shí)檢查人員未提出任何異議；3、因疫情原因提交了減免租金的申請(qǐng)，但工程學(xué)院未進(jìn)行溝通、協(xié)商即予以否定，希望工程學(xué)院認(rèn)真執(zhí)行保障民生、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國(guó)家政策。2020年8月14日，張某再次支付半年租金28萬(wàn)元。
另查明，2020年6月29日，江蘇省發(fā)展和改革委員會(huì)等多部門共同發(fā)出《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶緩解房屋租金壓力的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《幫扶意見》），要求對(duì)承租省、市、縣（區(qū)）國(guó)有房屋（包括國(guó)有企業(yè)和政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋）用于經(jīng)營(yíng)、出現(xiàn)困難且在省內(nèi)注冊(cè)（登記）的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，在免收2月份租金、減半收取3-4月份租金的基礎(chǔ)上，再免除上半年1個(gè)月房屋租金。

一審法院認(rèn)為，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.工程學(xué)院與張某系何種租賃關(guān)系？2.工程學(xué)院是否有權(quán)解除案涉租賃關(guān)系？
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)1，《中華人民共和國(guó)民法總則》第五十四條規(guī)定：“自然人從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)依法登記，為個(gè)體工商戶，個(gè)體工商戶可以起字號(hào)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第五十九條第一款規(guī)定：“在訴訟中，個(gè)體工商戶以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的經(jīng)營(yíng)者為當(dāng)事人。有字號(hào)的，以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的字號(hào)為當(dāng)事人，但應(yīng)同時(shí)注明該字號(hào)經(jīng)營(yíng)者的基本信息?！庇纱丝梢钥闯觯瑐€(gè)體工商戶雖有“戶”之名，但在立法體系上仍屬于自然人范疇，是自然人這種民事主體的一種特殊形式，因其法律人格往往與經(jīng)營(yíng)者高度重合，故其在法律交往中所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也由經(jīng)營(yíng)者承受。本案中，工程學(xué)院與國(guó)源海鮮坊簽訂《協(xié)議書》建立租賃合同關(guān)系后，因國(guó)源海鮮坊注銷登記，工程學(xué)院有權(quán)以經(jīng)營(yíng)者張某為張某提起本案訴訟。同理，國(guó)源海鮮坊注銷登記后，《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定的相關(guān)權(quán)利均應(yīng)由張某享受。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》約定，五年租賃合同期滿后，如果國(guó)源海鮮坊仍需續(xù)租的，工程學(xué)院須確保國(guó)源海鮮坊的租賃，房租可比主合同的租金提高3%，續(xù)簽期為五年。該約定賦予了張某續(xù)租房屋的選擇權(quán)，且在張某選擇續(xù)租的情況下，與租賃合同有關(guān)的租賃物、續(xù)租期、租金等事項(xiàng)依據(jù)《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》均能確定，雙方可直接依約履行，故補(bǔ)充協(xié)議并非預(yù)約合同。現(xiàn)張某已于前一個(gè)租期屆滿前向工程學(xué)院交納新一年度的租金，明確表達(dá)了續(xù)租意愿，工程學(xué)院也已收取租金且未提出異議，雙方已就續(xù)租五年達(dá)成合意，形成定期租賃合同關(guān)系。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2，如前所述，工程學(xué)院與張某已形成定期租賃合同關(guān)系，工程學(xué)院以雙方系不定期租賃為由主張通知解除雙方租賃關(guān)系，一審法院不予支持。關(guān)于工程學(xué)院以張某擅自裝修、拖欠租金為由要求解除租賃關(guān)系的意見，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，當(dāng)解除合同的條件成就或者發(fā)生法定的解除事由時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。根據(jù)《協(xié)議書》約定，“承租方不得擅自改變綜合樓結(jié)構(gòu)，裝潢前必須將裝潢圖紙書面提交出租方審核同意后方能進(jìn)行裝潢施工，否則擅自裝潢所造成的損失由承租方全部承擔(dān)。”該條款雖對(duì)承租方裝修作出要求，但并未將違反該約定作為出租方解除合同的事由，如張某擅自裝修造成損失，工程學(xué)院可要求其承租金的問(wèn)題，經(jīng)審查，張某確未按約于2020年2月16日前交納新一年度的租金，但今年年初，受新冠××疫情這一突發(fā)性社會(huì)公共衛(wèi)生事件影響，各地餐飲行業(yè)不可避免的陷入了經(jīng)營(yíng)困境，各級(jí)政府也為此紛紛出臺(tái)房租減免等政策，幫扶經(jīng)營(yíng)困難的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶。張某租賃案涉房屋系用于餐飲經(jīng)營(yíng)，其也向工程學(xué)院申請(qǐng)了租金減免，工程學(xué)院雖未認(rèn)可，但張某遲延交納租金的行為系受不可抗力因素影響，不構(gòu)成遲延履行主要債務(wù)達(dá)到合同法定解除的條件。況且，在疫情有所緩解后，張某于2020年4月14日交納了2個(gè)月租金、2020年8月14日再行交納下半年度租金，表達(dá)了履約誠(chéng)意。因此，工程學(xué)院以張某擅自裝修、拖欠租金為由要求解除租賃關(guān)系缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
本院認(rèn)為，二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、案涉租賃合同主體問(wèn)題；2、工程學(xué)院能否解除案涉合同。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)1，案涉房屋租賃協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議由工程學(xué)院與國(guó)源海鮮坊簽訂，國(guó)源海鮮坊的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人為張某，張某經(jīng)依法登記，成為個(gè)體工商戶，國(guó)源海鮮坊系張某的字號(hào)，根據(jù)張某提供的與案外人倪玲珠的合伙協(xié)議、一審法院向倪玲珠核實(shí)的情況，國(guó)源海鮮坊注銷當(dāng)日所注冊(cè)成立的南通市崇川區(qū)左右時(shí)尚海鮮坊，雖登記的經(jīng)營(yíng)者為倪玲珠，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)者仍為張某。個(gè)體工商戶的債務(wù)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營(yíng)的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；無(wú)法經(jīng)營(yíng)的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān),經(jīng)營(yíng)者或經(jīng)營(yíng)者家庭為個(gè)體工商戶合同債務(wù)的承擔(dān)者，故國(guó)源海鮮坊注銷、更名及經(jīng)營(yíng)情況，系張某經(jīng)營(yíng)管理范疇，不影響案涉合同主體、實(shí)際經(jīng)營(yíng)者張某的權(quán)利義務(wù)，亦與案涉租賃合同的履行等無(wú)關(guān)，上訴人以此主張解除其與張某之間的租賃合同，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2，根據(jù)一審調(diào)查內(nèi)容，工程學(xué)院主張依據(jù)法律規(guī)定解除案涉合同，理由為，雙方成立不定期租賃合同關(guān)系，其在一個(gè)月前通知張某騰退房屋。經(jīng)查，案涉房屋租賃協(xié)議于2018年2月15日到期，根據(jù)雙方補(bǔ)充協(xié)議約定，國(guó)源海鮮坊仍需續(xù)租的，工程學(xué)院須確保國(guó)源海鮮坊的租賃，房租可比主合同的租金提高3%，續(xù)簽期為五年。張某在租賃期限屆滿前，已經(jīng)向工程學(xué)院繳納了合同屆滿后的租金，工程學(xué)院接收該租金并未提出異議，結(jié)合補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容雙方已經(jīng)成立新的租賃合同。除法律規(guī)定外，合同可以采用書面形式，亦可采用口頭形式，現(xiàn)工程學(xué)院以雙方未簽訂書面合同為由主張解除合同，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于租金的問(wèn)題，張某在合同屆滿前以補(bǔ)充協(xié)議約定的比主合同租金提高3%繳納租金，符合雙方補(bǔ)充協(xié)議約定，雖此后其又按照原租金金額繳納，但在本院審理中其出具書面承諾，愿意增付延租期內(nèi)3%的租金，該承諾與法不悖，本院照準(zhǔn)。綜上，本院依據(jù)其承諾將一審法院判令支付的一個(gè)月租金金額調(diào)整為48067元。對(duì)于張某已繳納租金與承諾租金的差額部分，由雙方另行協(xié)商或依法處理。

綜上所述，工程學(xué)院上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，但依據(jù)二審中的新證據(jù)（張某承諾書），本院對(duì)一審判項(xiàng)內(nèi)容予以變更。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、變更江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院（2020）蘇0602民初4701號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：張某于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付工程學(xué)院租金48067元；
二、撤銷江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院（2020）蘇0602民初4701號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
三、駁回工程學(xué)院的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)4621元，減半收取計(jì)2310.5元，由工程學(xué)院負(fù)擔(dān)1840.5元，張某負(fù)擔(dān)470元；二審案件受理費(fèi)4621元，由上訴人江蘇工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)劉彩霞
審判員高雁
審判員陸海濱
書記員李熹

2021-07-07

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