納雍縣人民法院
民事一審判決書
商品房銷售合同糾紛（2021）黔0525民初2069號
原告：陳某某，女，1968年7月21日出生，彝族，戶籍所在地貴州省納雍縣，現(xiàn)住納雍縣。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：李光舉，貴州省納雍縣曙光法律服務(wù)所法律工作者。執(zhí)業(yè)證號32406181100299。
被告：貴州宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：貴州省畢節(jié)市納雍縣雍熙鎮(zhèn)萬佳商城。統(tǒng)一社會信用代碼91520525067740011B。
法定代表人：宋良輝。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：羅朝斌，男，住貴州省貴陽市烏當(dāng)區(qū)。
委托訴訟代理人：張玲，女。住貴州省納雍縣。
綜合原、被告陳述及采信的證據(jù)，本案認(rèn)定如下事實(shí)：被告宜城房開公司是取得房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。2014年10月28日，原告與被告宜城房開公司簽訂《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》，該協(xié)議書約定有交納10萬元抵扣20萬元購房款的優(yōu)惠政策，該協(xié)議無期限和時(shí)間限制約定。簽訂協(xié)議書當(dāng)天，原告交納給被告宜城房開公司10萬元，被告出具收據(jù)。協(xié)議書注明“2014年11月至12月底，門面出臺開盤時(shí)會通知”的字樣。之后被告宜城房開公司開發(fā)的“夢想宜城”項(xiàng)目A、B、C、D棟房屋于2016年底相繼開盤銷售，原告陳某某未選購商鋪或房屋。2019年7月10日，原告與被告宜城房開公司簽訂了《商品房認(rèn)購書》，認(rèn)購被告宜城房開公司與案外人納雍萬佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“萬佳房開公司”）共同開發(fā)的夢想宜城D棟1樓35號商鋪，建筑面積55.81平方米?！斗课萁患{確認(rèn)單》載明房屋折前總價(jià)為714368元。雙方經(jīng)協(xié)商后，經(jīng)被告宜城房開公司羅總特批按9折優(yōu)惠并扣減返租三年減15%的方式明確合同成交價(jià)為546492元。原告陳某某于當(dāng)天交納了首付款20萬元，其于2014年10月28日預(yù)交的認(rèn)籌金10萬元抵購房款后僅需支付246492元。同年10月16日，原告陳某某交齊了商鋪購房款246492元及其他維修基金等費(fèi)用。2020年4月21日，原、被告雙方簽訂了正式的《商品房買賣合同》，房屋已完成交付，但已返租形式交由被告宜城房開公司經(jīng)營管理。2021年5月24日，原告陳某某以被告宜城房開公司未按照《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》履行交10萬元扣抵房款20萬元的約定義務(wù)為由訴至本院，要求被告宜城房開公司返還10萬元。
上述事實(shí)的認(rèn)定有原、被告的陳述及提交的證據(jù)予以佐證，足以認(rèn)定。
本案爭議的焦點(diǎn)是：1、原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)被告沒有按《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》履行優(yōu)惠抵扣是否構(gòu)成違約；2、原告主張請求被告給付10萬元應(yīng)否支持；3、原告支付代理人的代理費(fèi)由誰承擔(dān)。
本院認(rèn)為，原、被告雙方于2014年10月28日簽訂的《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。
關(guān)于原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)被告沒有按《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》履行優(yōu)惠抵扣是否構(gòu)成違約的問題。原、被告簽訂《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》后，原告當(dāng)天按約定交納了10萬元誠意金，被告開發(fā)的“夢想宜城”的房屋于2016年底相繼開盤銷售，原告未能參與選購房屋，原告陳述是被告未通知其參與選房，被告則稱已電話通知，只是原告未選中房屋，雙方均未能提供證據(jù)予以證實(shí)。但從雙方簽訂《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》的時(shí)間來看，原告繳納10萬元認(rèn)籌金后，被告如未通知，其不可能長達(dá)四五年時(shí)間不聞不問，故原告的陳述不符合常理，本院不予采納。原告于2019年7月10日與被告簽訂了《商品房認(rèn)購書》選中了被告與萬佳房開公司共同開發(fā)的D棟1樓35號商鋪并交納了首付款20萬元，并于2020年4月21日正式簽訂了《商品房買賣合同》，原告也交納了全部購房款，雙方不可能不對原告2014年交納的10萬元認(rèn)籌款抵扣20萬元房款進(jìn)行協(xié)商處理。因此，根據(jù)原、被告的陳述，本院認(rèn)定雙方就交10萬元抵扣20萬元有爭議并經(jīng)過多次協(xié)商的事實(shí)客觀存在。事實(shí)上，被告在2019年7月10日《房款交納確認(rèn)單》上注明“返租三年減15%，羅總特批9折”字樣充分說明了被告已經(jīng)按9折優(yōu)惠對原告所購商鋪進(jìn)行了優(yōu)惠，原告之前交納的10萬元誠意金也明確已抵扣了房款，原告若不同意不可能簽訂正式《商品房買賣合同》，原告既已同意簽訂《商品房買賣合同》，就應(yīng)視為雙方重新達(dá)成了用新的優(yōu)惠方案取代原《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》約定的交10萬元抵扣房款20萬元的優(yōu)惠約定。但由于原告在交納10萬元認(rèn)籌金后長達(dá)數(shù)年時(shí)間怠于主張權(quán)利，被告也未提交證據(jù)證實(shí)其已盡了通知原告選房的義務(wù)或及時(shí)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議解決爭議，雙方均存在違反合同的行為。加之雙方就協(xié)商達(dá)成一致意見后未簽訂書面協(xié)議對達(dá)成的共識予以確認(rèn)引發(fā)糾紛雙方均存在過錯(cuò)，雙方均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，不能認(rèn)定被告未按交10萬元抵扣20萬元存在違約。但由于被告宜城房開公司給付的新的優(yōu)惠條件與《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》約定的交10萬元抵扣房款20萬元相比尚存在較大差距，這對原告來說也不太公平，也有違雙方簽訂《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》的初衷。原告在享受了新的優(yōu)惠條件后仍再主張按《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》約定要求被告再返還10萬元，其請求對被告宜城房開公司亦不公平，本院不予支持。經(jīng)過初步估算，原告選定的商鋪價(jià)格為714368元，原告享受九折優(yōu)惠后應(yīng)交房款642931元，相比被告陳述的其他客戶同地段房源98折或99折優(yōu)惠原告已多享受了5至6萬元的優(yōu)惠。為維護(hù)民事活動中的誠實(shí)信用并兼顧公平原則，結(jié)合雙方在履行《VIP卡內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》過程中的過錯(cuò)，本院酌情由被告宜城房開公司給付原告陳某某3萬元，原告超過部分的請求及其他訴訟請求無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百四十三條、第五百九十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
一、被告貴州宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告陳某某3萬元；
二、駁回原告陳某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2300元，適用簡易程序減半收取1150元，由原告陳某某承擔(dān)805元，被告貴州宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)345元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省畢節(jié)市中級人民法院。
審判員史云峰
書記員何錦科
2021-07-07
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