深圳市龍崗區(qū)人民法院
民事一審判決書
房屋租賃合同糾紛（2020）粵0307民初35823號
原告（反訴被告，以下稱原告）：吳某，女，漢族，地址安徽省合肥市蜀山區(qū)。
委托代理人:楊某某，廣東尚圖律師事務(wù)所律師。
委托代理人：程某某，廣東尚圖律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告，以下稱被告）：肖某某，男，漢族，地址廣東省深圳市福田區(qū)。
委托代理人：萬某某，廣東星辰律師事務(wù)所律師。
本院認(rèn)為，原告出租涉案房屋具有合法權(quán)利來源，原被告之間簽訂的房產(chǎn)租賃（居間）合同（編號為0000479）系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)依約行使權(quán)利、履行義務(wù)。被告自2020年1月9日再無向原告支付租金，已構(gòu)成違約，原告有權(quán)依據(jù)合同約定行使合同解除權(quán)，并不予退還租賃押金90000元。原告于2020年3月26日對涉案租賃房屋采取上鎖措施，導(dǎo)致被告無法繼續(xù)使用涉案租賃房屋，應(yīng)視為原告行使了單方解除權(quán)，故本院認(rèn)定原被告于2018年10月8日簽訂的房產(chǎn)租賃（居間）合同（編號為0000479）于2020年3月26日解除。
關(guān)于租金。原告于2020年3月26日對涉案房屋采取了上鎖措施，已取得了涉案租賃房屋的實(shí)際控制權(quán)，故涉案房屋租金應(yīng)計算至2020年3月26日止。根據(jù)雙方約定，2019年3月9日之后到合同解除之前每月租金35000元（包含每月物業(yè)管理費(fèi)1035元），且2019年9月9日之后雖然綁定被告銀行卡號自動扣款物業(yè)管理費(fèi)，但并沒有扣款成功。故被告應(yīng)向原告支付2020年1月9日至2020年3月29日期間尚欠租金（含每月物業(yè)管理費(fèi)）91000元【35000元×2個月+35000元÷30天×18天】。關(guān)于被告請求疫情期間減免租金、水電費(fèi)的請求，本院認(rèn)為，深圳市某某物業(yè)管理有限公司某某花園管理處出具的費(fèi)用明細(xì)清單顯示應(yīng)收賬期為2020年3月（即2020年2月費(fèi)用）、2020年4月（即2020年3月費(fèi)用）對應(yīng)的商業(yè)電費(fèi)分別為2461.89元、1250.47元，故可說明在2020年2月至3月疫情期間被告仍有在使用涉案租賃房屋，另結(jié)合被告承租涉案房屋用于經(jīng)營寵物店提供寵物寄養(yǎng)等服務(wù)的情形，故在未有證據(jù)證明被告在2020年2月至3月期間因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致其沒有經(jīng)營收入或者經(jīng)營收入明顯減少且繼續(xù)按合同約定支付租金明顯不公平的情形下，被告主張減免租金、水電費(fèi)，無事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。
關(guān)于逾期支付租金的利息損失。雙方在合同中并未約定逾期支付租金的利息的計算方式，但基于被告違約，原告主張被告支付逾期付款利息，于法有據(jù)，本院予以支持。對于逾期付款利息，本院結(jié)合合同約定以及原告訴求的付租時間認(rèn)定如下：以2020年1月租金35000元為基數(shù)，自2020年1月15日起按原告起訴時全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率3.85%計算至款項(xiàng)付清之日止；以2020年2月租金35000元為基數(shù)，自2020年2月15日起按年利率3.85%（同前述認(rèn)定）計算至款項(xiàng)付清之日止；以2020年3月租金21000元為基數(shù)，自2020年3月15日起按年利率3.85%（同前述認(rèn)定）計算至款項(xiàng)付清之日止。
關(guān)于原告主張的商業(yè)水費(fèi)403.39元、商業(yè)電費(fèi)10895.62元、商業(yè)污水處理費(fèi)115.56元、商業(yè)垃圾處理費(fèi)26.01元，被告予以確認(rèn)，本院予以支持。根據(jù)庭審所查明的被告支付租金及各項(xiàng)費(fèi)用情況，除了租金以及物業(yè)管理費(fèi)以外，被告還于2019年8月支付了5041元、8964.28元。原被告均確認(rèn)前述5041元為免租期水電費(fèi)，本院予以認(rèn)定；對于8964.28元，原告主張系2019年8月31日之前的水電費(fèi)，被告對此予以確認(rèn)，但之后又稱該款項(xiàng)系用于支付租金。被告對該款項(xiàng)性質(zhì)的陳述前后矛盾且未提交相應(yīng)反證推翻前者陳述，本院不予采納后者陳述，結(jié)合雙方的陳述，認(rèn)定前述8964.28元系用于支付除物業(yè)管理費(fèi)以外的2019年8月31日之前的水電費(fèi)等其他費(fèi)用。原告主張被告應(yīng)承擔(dān)2019年9月至2020年內(nèi)月期間的物業(yè)專項(xiàng)維修資金345.24元、其他服務(wù)費(fèi)2889.6元，但是原告未完整提交2018年10月至2019年8月期間所產(chǎn)生的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、水電費(fèi)、污水處理費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、其他服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用明細(xì)，無法證實(shí)被告用于支付除物業(yè)管理費(fèi)之外費(fèi)用的款項(xiàng)14005.28元（5041元+8964.28元）即包含支付了其他服務(wù)費(fèi)以及專項(xiàng)維修資金，且租賃合同亦無明確約定該兩項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)，故原告主張該兩項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)，本院不予支持。原告主張因被告逾期未付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用導(dǎo)致其向物業(yè)管理處違約金770.06元，但是原告提交的有租賃房屋物業(yè)管理處出具的《城市立方（收款收據(jù)）》以及2020年5月27日賬單詳情顯示物業(yè)管理處并無收取原告訴請期間的各項(xiàng)費(fèi)用的違約金，故原告該項(xiàng)訴求無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原告主張的2018年10月8日至2019年2月8日免租期間租金損失人民幣140000元。原被告雙方在合同中約定2018年10月8日至2019年2月8日期間為裝修期，但并未明確約定在被告違約情形下原告可收取免租期租金損失。故對原告主張的2018年10月8日至2019年2月8日免租期間租金損失人民幣140000元，無合同依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原告為清理房屋所支出的服務(wù)費(fèi)5500元。原告在本案中于2020年3月26日封鎖涉案租賃物時，未向被告進(jìn)行通知，故本院認(rèn)為原告未妥善處理涉案合同解除事宜，未給予被告合理期限搬離涉案房屋系導(dǎo)致被告匆忙搬離涉案租賃房屋未能清理現(xiàn)場的主要原因，故對原告清理房屋所支出的服務(wù)費(fèi)5500元，應(yīng)由原告自行承擔(dān)，原告主張該費(fèi)用由被告承擔(dān)，不合情理，本院不予支持。
關(guān)于被告主張的入場費(fèi)100000元，該費(fèi)用的收款收據(jù)明確載明“今收到肖某某交來轉(zhuǎn)讓XX花園X區(qū)X棟商鋪XXX號100000元”并備注“物業(yè)租賃合同生效后，此轉(zhuǎn)讓費(fèi)不退”，根據(jù)雙方前述約定，并結(jié)合被告已承租使用涉案房屋長達(dá)一年半時間且涉案租賃合同系被告逾期未付租金等費(fèi)用而違約在先等合同履行情況，被告關(guān)于原告應(yīng)退還前述款項(xiàng)100000元并支付利息損失的主張，不符合雙方約定以及誠實(shí)信用合同履行原則，本院不予支持。
關(guān)于被告主張原告雙倍返還押金180000元，根據(jù)前述認(rèn)定，因被告逾期未付租金在先，構(gòu)成違約，故原告有權(quán)解除合同并沒收涉案租賃押金90000元，被告請求原告雙倍返還押金180000元，無事實(shí)依據(jù)且不符合合同約定情形，本院不予支持。
關(guān)于被告主張原告應(yīng)賠償裝修損失人民幣32752元，本院認(rèn)為，根據(jù)前述認(rèn)定以及相關(guān)法律規(guī)定，本案系被告違約在先而導(dǎo)致合同解除，故被告作為承租人請求出租人賠償租賃期內(nèi)裝飾裝修損失的，于法無據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于被告主張原告應(yīng)支付涉案商鋪內(nèi)物品損失人民幣38489元。本院認(rèn)為，被告已在原告對涉案租賃房屋上鎖后于2020年3月29日再次返還涉案租賃物搬離物品，其沒有提交證據(jù)證明其所主張的物品仍遺留在案涉房屋且經(jīng)原告擅自處分，故被告該項(xiàng)訴訟請求，無充分事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條、第十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十六條的規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)原告吳某與被告肖某某于2018年10月8日簽訂的房產(chǎn)租賃（居間）合同（編號為0000479）于2020年3月26日解除；
二、原告吳某無須退還被告肖某某于2018年10月8日向原告吳某支付的承租XX花園X區(qū)X棟商鋪XXX號的租賃押金90000元。
三、被告肖某某應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告吳某支付2020年1月9日起至2020年3月26日止的租金91000元并支付逾期付款利息（以2020年1月租金35000元為基數(shù)，自2020年1月15日起按年利率3.85%計算至款項(xiàng)付清之日止；以2020年2月租金35000元為基數(shù)，自2020年2月15日起按年利率3.85%計算至款項(xiàng)付清之日止；以2020年3月租金21000元為基數(shù)，自2020年3月15日起按年利率3.85%計算至款項(xiàng)付清之日止）；
四、被告肖某某應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告吳某支付2019年9月9日起至2020年3月29日止的商業(yè)水費(fèi)403.39元、商業(yè)電費(fèi)10895.62元、商業(yè)污水處理費(fèi)115.56元、商業(yè)垃圾處理費(fèi)26.01元合計11440.58元；
五、駁回原告吳某的其他訴訟請求；
六、駁回被告肖某某的全部反訴請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)7245.6元（原告已預(yù)交），原告吳某負(fù)擔(dān)4706元，被告肖某某負(fù)擔(dān)2539.6元，該2539.6元被告肖某某應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告吳某直接支付。本案反訴費(fèi)3284.4元（被告已預(yù)交），由被告肖某某自行負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
審判員林瑞宇
書記員林涵
2021-07-06
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