卓尼縣人民法院
民事一審判決書
房屋租賃合同糾紛（2021）甘3022民初330號
原告：杜某某，男，1978年11月11日出生，藏族，住甘肅省卓尼縣柳林鎮(zhèn)。
被告：朱某某，男，1982年3月5日出生，藏族，住甘肅省卓尼縣喀爾欽鎮(zhèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2016年9月30日，杜某某與朱某某簽訂了一份《房屋租賃合同》，該合同中與本案事實有關(guān)的約定如下：甲方杜某某將其合法所有的位于卓尼縣柳林鎮(zhèn)唐尕川二組樓房（三層1500平方米）及院落出租給乙方朱某某作為經(jīng)營餐飲、休閑娛樂等活動的經(jīng)營場所。租賃期為15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止（其中2016年4月1日至2016年9月30日期間為乙方裝修建設(shè)期間，不計算在租期內(nèi)）；租金2016年10月1日至2021年9月30日5年期間為每年200000元，(其中第一年應(yīng)實際交租費13萬元，第二年應(yīng)實際交租費12萬元,第三年應(yīng)實際交租費12萬元前三年乙方共少交房租23萬元,用于甲方未完工的工程包括水、暖、修路、消防設(shè)施、暖棚、樓房外墻粉刷等工程的折價款),第四年和第五年乙方每年應(yīng)交租費200000元;2021年10月1日至2026年9月30日5年期間每年租費23萬元;2026年10月1日至2031年9月30日5年期間每年租費29.5萬元；每年的租費于當(dāng)年10月1日前必須付清,寬限期最長1個月,即11月1日之前,否則視為乙方違約,甲方有權(quán)關(guān)閉乙方營業(yè)的場所直至乙方交付完畢當(dāng)年租費,甲方才可允許乙方營業(yè),乙方拖延租費超過6個月,甲方有權(quán)直接收回房產(chǎn)終止合同且乙方不得拆除任何附屬設(shè)施及乙方擴建的房屋,也不得向甲方折抵價款；若乙方延遲支付租費，乙方向甲方承擔(dān)當(dāng)年支付款額20%的違約金，并承擔(dān)延遲支付金額同期銀行貸款利息。合同簽訂后，杜某某如約將房屋交付朱某某作為經(jīng)營餐飲、休閑娛樂等活動的經(jīng)營場所使用經(jīng)營?，F(xiàn)杜某某自認(rèn)朱某某給付租金26萬元，朱某某辯稱已支付36萬元。
認(rèn)定上述事實有杜某某提交的《房屋租賃合同》、當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，首先，本案雙方當(dāng)事人均同意解除合同，對此，符合法律規(guī)定，依法予以準(zhǔn)許。其次，本案的爭議焦點為：1、現(xiàn)朱某某已支付房屋租金數(shù)額的確定；2、朱某某應(yīng)支付房屋租金及違約金的確定。對爭議焦點1、現(xiàn)朱某某已支付房屋租金數(shù)額的確定。本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。而朱某某對其主張的向杜某某已給付36萬元的租金并無相關(guān)證據(jù)加以證明，其應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果，對朱某某已給付租金的數(shù)額以杜某某自認(rèn)的26萬元確定；對爭議焦點2、朱某某應(yīng)支付房屋租金及違約金的確定。本院認(rèn)為，確定朱某某應(yīng)支付房屋租金及違約金，應(yīng)先確定房屋的租期，本案中，根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》，可以確定房屋租賃的開始日期為2016年10月1日，至今朱某某仍占有租賃的房屋，結(jié)合受疫情影響朱某某停止經(jīng)營和雙方當(dāng)事人均同意解除合同的事實。房屋租賃的期限確定到本案立案之日為宜，即2016年10月1日至2021年3月10日。在此期限的房屋租金應(yīng)為888888.33元，根據(jù)合同約定，前三年朱某某共少交房租23萬元（用于杜某某未完工的工程包括水、暖、修路、消防設(shè)施、暖棚、樓房外墻粉刷等工程的折價款），對此部分和朱某某已給付租金26萬元應(yīng)除去。而杜某某愿意免除朱某某疫情期間四個月房租即66666.66元（200000÷12×4≈66666.66元），與事實相符，應(yīng)予以準(zhǔn)許。因此，朱某某應(yīng)付租金為332221.67元（888888.33元-230000元-260000元-66666.66=332221.67元）。朱某某未按期向杜某某給付租金的行為，違背了雙方當(dāng)事人自愿簽訂的《房屋租賃合同》的約定，該合同第二十二條約定若朱某某（乙方）延遲支付租費，向杜某某（甲方）承擔(dān)當(dāng)年支付款額20%的違約金，并承擔(dān)延遲支付金額同期銀行貸款利息。該條約定不違反法律規(guī)定。因此，對杜某某主張朱某某承擔(dān)20%違約金的訴訟請求應(yīng)予以支持，但應(yīng)按332221.67元為基數(shù)按20%承擔(dān)違約金即66444.33元（332221.67元×20%≈66444.33元）。最后，對杜某某主張的要求朱某某給付室外粉刷費2.5萬元的訴訟請求，因其未提交相關(guān)證據(jù)加以證明，對此不予支持，杜某某應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條第二款、第五百零二條第一款、第五百零九條第一款、第五百七十七條、第五百八十五條、第五百八十八條、第七百零三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
解除杜某某與朱某某簽訂的《房屋租賃合同》。朱某某于本判決生效后三十日內(nèi)搬離；
朱某某于本判決生效后三十日內(nèi)向杜某某給付房屋租金332221.67元，并支付違約金66444.33元；
駁回杜某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費9932元，由朱某某負擔(dān)7280元，杜某某負擔(dān)2652元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于甘南藏族自治州中級人民法院。
審判長包瑜
審判員楊帆
人民陪審員馬桂萍
書記員郭政
2021-07-05
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