高平市人民法院
民事一審判決書
服務(wù)合同糾紛（2021）晉0581民初1879號(hào)
原告：高平市和美物業(yè)管理有限公司，住所地：高平市米山鎮(zhèn)米西村。
法定代表人：牛某，任總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：趙某，男，1991年4月4日生，漢族，住高平市米山鎮(zhèn)上馮莊村，系高平市和美物業(yè)管理有限公司員工。
被告：成某，女，1986年10月25日生，漢族，住高平市。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述及法庭確認(rèn)的證據(jù)，本院查明以下事實(shí)：
被告成某是高平市藍(lán)色港灣小區(qū)的業(yè)主，住該小區(qū)8號(hào)樓2單元702室，住宅面積為103.66平方。
藍(lán)色港灣小區(qū)的開發(fā)商為高平市恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司成立了隆升物業(yè)管理有限公司，負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)。2014年11月8日，隆升物業(yè)管理有限公司與成某簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定該公司對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到：房屋外觀整潔良好統(tǒng)一；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好；公共環(huán)境保持清潔，車輛停放有序，道路暢通；保持小區(qū)綠化良好；認(rèn)真履行崗位職責(zé)，積極協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)公共秩序。
2019年3月14日，恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告和美物業(yè)公司簽訂了協(xié)議，約定由和美物業(yè)公司接替隆升物業(yè)管理有限公司繼續(xù)對(duì)藍(lán)色港灣小區(qū)進(jìn)行服務(wù)和管理工作。之后，藍(lán)色港灣小區(qū)的物業(yè)服務(wù)由和美物業(yè)公司承擔(dān)。
因成某未向和美物業(yè)公司交納自2019年3月至2021年2月期間的物業(yè)費(fèi)（每月每平方1.24元，兩年共計(jì)3084元），和美物業(yè)公司于2021年4月5日向成某送達(dá)了交費(fèi)通知書，要求成某三日內(nèi)結(jié)清所欠費(fèi)用。到期后，成某未按上述期限交費(fèi)。原告訴訟在案。
另查明，藍(lán)色港灣小區(qū)在交房時(shí)消防設(shè)施就不齊全，至今尚未成立業(yè)主委員會(huì)。為了避免電梯在住戶裝修期間被損壞，物業(yè)公司在電梯間臨時(shí)鋪設(shè)了地板，但事后并未及時(shí)予以拆除。2020年9月起，和美物業(yè)公司開始在藍(lán)色港灣小區(qū)電梯內(nèi)安裝了梯控設(shè)備，業(yè)主刷卡后只能到達(dá)自己所住樓層。物業(yè)公司在向未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主發(fā)放門禁卡時(shí)，設(shè)置了使用期限。如到期仍不交費(fèi)，則需到物業(yè)公司續(xù)期。被告成某因未交納物業(yè)費(fèi)，至今未使用電梯達(dá)六七個(gè)月。
本院認(rèn)為，本案當(dāng)事雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：被告成某拒付原告物業(yè)費(fèi)的理由能否成立。
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。本案中，被告成某作為藍(lán)色港灣小區(qū)的業(yè)主，與隆升物業(yè)管理公司簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，二者形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。合同履行過程中，隆升物業(yè)管理公司將該合同的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給了原告和美物業(yè)公司，由和美物業(yè)公司接替該公司承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，因此，原告和美物業(yè)公司與被告成某形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。雙方應(yīng)當(dāng)按照原合同約定，行使權(quán)利履行義務(wù)。
《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供煤氣等方式催交物業(yè)費(fèi)。
本案中，原告和美物業(yè)公司應(yīng)按合同的約定向包括被告成某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)，并達(dá)到合同所約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。被告成某則應(yīng)按約向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。成某拒交原告物業(yè)費(fèi)的理由是，原告未依合同約定向其提供保潔、消防、安保等方面的服務(wù)。
首先，保潔服務(wù)只是物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的一個(gè)方面。電梯間地板清理不及時(shí)，只能說明該物業(yè)公司在保潔服務(wù)上存有瑕疵，有待整改完善，而不能否認(rèn)被告成某直接或間接享受了該物業(yè)公司提供的其他物業(yè)服務(wù)。故電梯清掃不徹底不能成為成某拒絕交納物業(yè)費(fèi)的充分理由。
其次，根據(jù)物業(yè)合同的約定，物業(yè)公司僅對(duì)消防等公用設(shè)施具有維護(hù)義務(wù)。開發(fā)商在向業(yè)主交房時(shí)沒有配備消防設(shè)備，其責(zé)任不能歸咎于物業(yè)公司。
第三，小區(qū)物業(yè)基于安全管理考慮，在小區(qū)內(nèi)不同區(qū)域加裝監(jiān)控來(lái)代替人工巡視，有助于小區(qū)安保工作的順利進(jìn)行。但是，國(guó)家對(duì)小區(qū)安裝監(jiān)控并無(wú)強(qiáng)制性的要求，而案涉物業(yè)合同也未對(duì)此作出相關(guān)約定。故被告以原告監(jiān)控安裝不到位，導(dǎo)致其電動(dòng)車丟失不能破案為由拒交物業(yè)費(fèi)的理由，也不能成立。
第四，小區(qū)住戶窗戶漏水，情況復(fù)雜。如果是住戶的原因造成的，應(yīng)由住戶自行負(fù)擔(dān)。如果是外墻質(zhì)量原因造成的，在房屋保修期內(nèi)一般應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。超出保修期的，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同未約定由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的情況下，則需通過該辦法規(guī)定的程序，使用住宅專項(xiàng)維修基金來(lái)處理。本案中，原告雖提出窗戶有漏水現(xiàn)象，但并未提供證據(jù)證實(shí)造成漏水屬外墻質(zhì)量所致，而且物業(yè)服務(wù)合同也未約定房屋建筑共用部分的維護(hù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，故被告以其窗戶漏水為由拒付物業(yè)費(fèi)不能成立。
最后，根據(jù)民法典第五百六十八條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的到期債務(wù)抵銷；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定不得抵銷的除外。本案中原告在電梯內(nèi)安裝了梯控設(shè)備，若被告認(rèn)為該行為對(duì)其權(quán)利構(gòu)成了侵害，這屬于侵權(quán)之債。而原告訴求的物業(yè)費(fèi)屬于合同之債。二者性質(zhì)不同，根據(jù)上述規(guī)定，不能相互抵銷。因此，被告不得以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。
綜上，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條、第九百四十四條之規(guī)定，判決如下：
被告成某在判決生效后五日內(nèi)支付原告高平市和美物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)3084元。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取25元，由被告成某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山西省晉城市中級(jí)人民法院。
審判員??李志強(qiáng)
法官助理??鄧文婷
書記員??郭宇楠
2021-06-30
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