北京市第三中級人民法院
民事二審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）京03民終10148號
上訴人（原審被告）：張某1，男，1970年12月30日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理人：武雪梅，北京市法度律師事務所律師。
委托訴訟代理人：彭一飛，北京市法度律師事務所實習律師。
被上訴人（原審原告）：張某2，男，1963年1月28日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理人：賈巖巖，北京嘉論律師事務所律師。
委托訴訟代理人：松嵩，北京嘉論律師事務所實習律師。
一審法院認定事實：張某2與張某1均系張某3之子?！撂柗课菰怯浽趶埬?的名下。
2011年8月6日，張某2與張某3簽訂存量房屋買賣合同，約定：張某3將×號房屋出售給張某2，房屋成交價格為39萬元。2011年8月8日，雙方簽訂房屋所有權轉移登記申請書。次日，張某2取得了該房屋的房屋所有權證。
2012年2月11日，張某2與張某1簽訂房屋買賣合同，約定：張某2將×號房屋以1006000元的價格出售給張某1，雙方在合同中未對購房款交付時間、方式、房屋的交付時間、產權變更時間、違約責任等具體事項進行約定。當日，雙方辦理了過戶手續(xù)，現(xiàn)該房屋登記在張某1名下并由張某1居住使用，但張某1未給付購房款。2020年3月6日，張某2向張某1郵寄了律師函，要求張某1給付購房款。截止到目前為止，張某1尚未給付張某2購房款。
案件一審審理過程中，張某1請張某3出庭作證，證明：張某3與張某2簽訂存量房屋買賣合同的本意并非將×號房屋出售給張某2，而是為了將該房屋過戶至張某2的名下，以張某2的名義申請抵押貸款資助張某2。張某3當庭表示，目前其并不想把×號房屋給兩個兒子，還要看哪個兒子贍養(yǎng)他。
張某1還提供了張某2向案外人鄒某出具的欠條，張某1向鄒某賬戶付款的憑證及張某2向張某1出具的欠條，證明：張某2將×號房屋抵押給他人借高利貸，張某1幫助張某2償還了高利貸，在此種情況下張某3要求張某2將房屋過戶給張某1，由張某1代為保管該房屋。張某1認可上述證據(jù)的真實性，但表示張某1向鄒某付款是為了解除抵押完成買賣過戶。
案件審理過程中，張某1提供了網絡截圖，證明：其與張某2簽訂房屋買賣合同時×號房屋的價格為每平方米25200元，高于合同的約定價格。張某2認為：該份證據(jù)不能反映×號房屋的真實價格：房屋買賣合同簽訂時×號房屋的價格約為260萬元左右，考慮到房屋系分給兩個兒子，所以雙方約定以一半的售價訂立房屋買賣合同。
案件審理過程中張某2表示：其與張某3簽訂存量房屋買賣合同后，張某3放棄了向其主張購房款，但是其從2014年開始為張某3租房子，四年的租金共計48萬元，已實際付清了購房款。張某3表示，張某2是怕自己搞對象時被人瞧不起才為其租了房子。
一審法院認為，張某2與張某1簽訂房屋買賣合同約定的房屋價格明顯低于市場價格，且合同雖然約定了售價，但對購房款的交付時間、方式、房屋的交付時間、產權變更時間、違約責任等基本內容未作任何約定。合同簽訂當日，張某2便在張某1未給付購房款的情況下完成了產權過戶，且購房款多年未付也未主張權利。即便買賣雙方為親兄弟關系，上述事實仍明顯違背房屋買賣合同訂立和履行的常理。結合上述事實和相關證據(jù)一審法院可認定，雙方簽訂房屋買賣合同，是為了實現(xiàn)將房屋從張某2過戶至張某1名下，所進行的通謀虛偽行為，房屋買賣合同應認定無效。合同被認定無效后，因該合同取得的財產應該予以返還。現(xiàn)張某2要求張某1騰退×號房屋，并將該房屋恢復登記至張某2名下的訴訟請求合法有據(jù)。
至于張某3與張某2之間所簽訂北京市存量房屋買賣合同的效力和履行情況，不屬于本案的審理范圍，一審法院不予處理。
本院認為，合同效力是處理合同類糾紛的前提，應屬人民法院依職權審查的范圍。本案中，關于張某2與張某1簽訂的房屋買賣合同的效力問題，一審法院根據(jù)合同約定的具體內容、合同實際履行情況、雙方當事人的相關陳述等，認定雙方簽訂房屋買賣合同是為了實現(xiàn)將房屋由張某2過戶到張某1名下的通謀虛偽行為，進而認定雙方之間簽訂的房屋買賣合同無效，認定正確，就合同無效后的處理亦無不當，本院予以確認。但一審法院適用《中華人民共和國合同法》第五十二條，適用法律不當，本院予以糾正。就本案應否追加張某3作為第三人的問題，本院認為關于張某3與張某2之間的房屋買賣合同問題，雙方可另行解決，一審法院不予處理并無不當，本院對其該項請求不予準許。
綜上所述，張某1的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，處理結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5800元，由張某1負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長于洪群
審判員孫京
審判員付輝
法官助理張羽
法官助理邱江
書記員何昕燏
2021-06-29
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