防城港市防城區(qū)人民法院
民事一審判決書
商品房預(yù)售合同糾紛（2021）桂0603民初885號
原告：黃某賢，男，1985年9月9日出生，壯族，無業(yè)，住防城港市防城區(qū)，戶籍地廣西欽州市欽南區(qū)。
被告：廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地防城港市防城區(qū)防城鎮(zhèn)某某路某某住宅三樓，統(tǒng)一社會信用代碼。
法定代表人：唐國色，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳書茵，廣西南港律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃麗莉，廣西南港律師事務(wù)所律師。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：原告黃某賢分別于2019年3月24日向被告某某房地產(chǎn)公司支付定金20000元，于2019年5月10日分別支付購房款146943元、維修基金13445元，被告向原告分別開具收款收據(jù)。2019年5月30日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同編號：ＦＣＧ2019100400），原告購買被告位于防城區(qū)，單價為3879.99元／㎡，總價款為526941元。合同第七條約定買受人應(yīng)當(dāng)在2019年5月30日前支付首期房價款166941元，占全部房價款的31.68%，余款360000元向防城港市防城區(qū)信用社合作聯(lián)社防城信用社申請貸款支付。第十一條約定出賣人應(yīng)當(dāng)于2020年6月30日前向買受人交付該商品房。第九條約定該商品房經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五方驗收合格，但如下特殊原因，除雙方協(xié)商解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期交房，出賣人不承擔(dān)責(zé)任：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起告知買受人的；2.因國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策改變、或者政府限制性行為而導(dǎo)致工期延誤的；3.因政府部門通知停工原因影響施工工期的；4.非因出賣人原因，一周內(nèi)停水停電超過8小時（每小時計算一天，不足8小時按8小時計算）的；5.惡劣天氣（如暴雨、臺風(fēng)）導(dǎo)致無法施工，工期受影響的……。合同第十二條約定除不可抗力外，逾期在720日內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。逾期超過720日，買受人有權(quán)解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。截止至2021年4月26日，被告未將涉案商品房交付給原告。
另查明，防城港市氣象局氣象信息服務(wù)中心提供的氣象資料顯示，從2019年5月30日簽訂案涉商品房之日起至2020年6月30日合同約定交房之日止，防城港市暴雨及臺風(fēng)以上天氣天數(shù)共有18天。2020年1月23日突發(fā)新冠肺炎疫情公共衛(wèi)生事件，受疫情影響天數(shù)60天。
以上事實，有原告提供的原告身份證、商品房買賣合同、收款收據(jù)，被告提供的象資料咨詢、停水通知、停電公告、復(fù)工通知、東城益嘉8#樓受天氣、政策及疫情影響停工天數(shù)統(tǒng)計表及雙方當(dāng)事人在庭審過程中的陳述在案佐證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，合法的商品房買賣合同關(guān)系受法律保護(hù)。原告黃某賢與被告某某房地產(chǎn)公司于2019年5月30日簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。原告黃某賢已依據(jù)合同約定將案涉商品房首期房價款支付給被告某某房地產(chǎn)公司，余款通過銀行按揭貸款方式支付，履行了合同約定的付款義務(wù)。但被告未按合同約定日期交付案涉房屋，已構(gòu)成違約，被告應(yīng)依據(jù)合同約定，繼續(xù)向原告履行房屋交付義務(wù)并向自交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，向原告支付違約金，故原告請求被告支付逾期交房違約金，本院予以支持。
根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2020年6月30日前將符合該合同約定條件的案涉房屋交付原告。被告并未提交證據(jù)證明案涉房屋取得竣工備案且符合合同約定的其他交付條件，應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)舉證不能的法律后果。截止本判決作出之日，案涉房屋未取得竣工備案，不符合法定交付條件，在事實上不具備交付原告使用的可能性，經(jīng)法庭釋明，原告變更請求被告在建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五方驗收合格后七日內(nèi)交付案涉房屋，本院予以支持。
關(guān)于被告主張扣除受惡劣天氣及受新冠疫情影響施工的相應(yīng)天數(shù)的問題。原、被告雙方在合同中約定遭遇不可抗力或因惡劣天氣（暴雨、臺風(fēng)）原因影響施工導(dǎo)致工期延誤，導(dǎo)致房屋無法按時交付的，出賣人可據(jù)實予以延期，無須承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。逾期交房時間應(yīng)扣除惡劣天氣天數(shù)。合同簽訂后至合同約定交房之日期間暴雨及臺風(fēng)以上天氣18天應(yīng)當(dāng)予以扣除。對于發(fā)生在2020年6月30日合同約定的交房之日前的不可抗力事項，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條第一款的規(guī)定“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?，可以部分免除被告的責(zé)任，受疫情影響的60天應(yīng)當(dāng)予以扣除；2019年5月30日前雙方尚未簽訂合同，不應(yīng)扣除。
關(guān)于逾期交房違約金的計算問題。合同約定買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房款的萬分之一違約金，故涉案商品房的逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)以房價總款526941元為基數(shù)計算。原告主張違約金計算至2021年4月26日，本院予以支持。合同約定涉案商品房應(yīng)在2020年6月30日前交付，從逾期交房之次日起至2021年4月26日，被告逾期交房共300天，扣除因暴雨及臺風(fēng)以上天氣天數(shù)及受新冠疫情影響的天數(shù)，故違約金計算為526941元×0.01%/天×(300-78)天=11698.1元。
綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零二條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百九十條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、被告廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五方驗收合格后七日內(nèi)向原告黃某賢交付位于防城區(qū)；
二、被告廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告黃某賢支付逾期交房違約金11698.1元。
上述給付款項，義務(wù)人應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期間最后一日起二年內(nèi)，向本院申請執(zhí)行。
案件受理費196元，減半收取98元，由被告廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判員陳家恩
法官助理李華標(biāo)
書記員吳玉瑩
2021-06-29
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