四川省樂山市中級人民法院

民事二審判決書

商品房銷售合同糾紛（2021）川11民終867號

上訴人（原審原告）：任某，女，2003年12月4日出生，漢族，住四川省樂山市市中區(qū)。
法定代理人：張某（系任某母親），住四川省樂山市市中區(qū)。
委托訴訟代理人：張鑫，北京市華泰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：四川申泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：四川省峨眉山市綏山鎮(zhèn)名山路90號。
法定代表人：阮先鐵，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：熊月杰，四川仙山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：成都謙瑞營銷顧問有限公司，住所地：四川省成都市錦江區(qū)得勝上街76號6-1幢7層12號。
法定代表人：洪強(qiáng)，該公司總經(jīng)理
委托訴訟代理人：涂強(qiáng)，四川蜀鼎律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙琴，四川蜀鼎律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：峨眉山市潤彩商業(yè)管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市東湖路樂河國際花園社區(qū)二期86號。
法定代表人：王友坪，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：范志偉，四川仙山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：王雪平，女，1987年7月23日出生，漢族，住四川省峨眉山市。

一審法院認(rèn)定以下案件事實(shí)：任某（乙方）與申泰公司（甲方）簽訂了《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，乙方簽名處落款時間為2019年5月30日，對應(yīng)的《商品房買賣合同》編號為×××73。內(nèi)容為：第一條：付款方式1.1買受人一次性付款方式支付購房款：購房款為140000元。買受人應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日一次性向出賣人付清所有房款。2.1本補(bǔ)充協(xié)議上所載明的款項(xiàng)為買受人的房款凈價，不包括應(yīng)當(dāng)由買賣雙方各自承擔(dān)的稅金及其他費(fèi)用。2.2辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)費(fèi)用由買受人自行承擔(dān)。第四條商品房的交付與接收4.1《合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》簽訂前該商品房已出租并由承租人改變商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，則買受人按現(xiàn)狀收房。4.2項(xiàng)目采用“第三人承租、統(tǒng)一運(yùn)營管理”的模式，承租人憑與買受人所簽的《商鋪?zhàn)赓U及集中統(tǒng)一運(yùn)營管理服務(wù)合同》即有權(quán)代買受人辦理房屋交接手續(xù)，不需要買受人再出具代為收房的委托書。承租人收房的，買受人應(yīng)履行支付相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。就付款方式及價款、商品房交付與接收等作了明確約定。第九條合同的解除及解除權(quán)的行使9.2買賣雙方依據(jù)合同約定或法律規(guī)定行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)從解除權(quán)發(fā)生之日三個月內(nèi)行使，否則該權(quán)利歸于消滅。第十三條文本效力13.1出賣人的廣告、宣傳資料或者模型、售樓書中的所有圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不構(gòu)成對雙方權(quán)利義務(wù)的約束。除本合同及補(bǔ)充協(xié)議外，出賣人未對買受人作出任何不切實(shí)際的承諾，買受人同意雙方權(quán)利義務(wù)均以政府批準(zhǔn)的文件和雙方簽訂的合同及本協(xié)議為準(zhǔn)。13.2本補(bǔ)充協(xié)議是合同重要組成部分，與合同同時生效。本補(bǔ)充協(xié)議的約定與合同約定或者其他書面文件不一致的，或者在理解上有歧義，以本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。
2019年4月10日，任某（甲方）與潤彩公司（乙方）簽訂《委托經(jīng)營管理合同》，約定：甲方將其享有所有權(quán)（或合法使用權(quán)）的商鋪?zhàn)赓U給乙方，由乙方行使使用權(quán)。二、租賃商鋪的基本概況，位置：佛光東路峨眉山樂河國際花園社區(qū)三期16號樓1層935號。建筑面積為10.19平方米，實(shí)際面積以政府主管部門實(shí)測為準(zhǔn)。《商品房買賣合同》編號為：×××73。三、甲方商鋪的入駐商家情況，3.1甲方所購商鋪入駐商家：在甲方購買本商鋪前，已有大潤發(fā)超市入駐了本項(xiàng)目，甲方所購商鋪在峨眉山大潤發(fā)超市承租范圍內(nèi)。3.2大潤發(fā)超市租期：2017年9月13日至2037年9月12日。3.4大潤發(fā)超市計付租金的方式為：按年度不含增值稅的商品銷售收入的2.5%計算該年度的租金。3.5大潤發(fā)超市租賃的法律關(guān)系闡述：峨眉山市大潤發(fā)商業(yè)有限公司與峨眉山樂河國際花園社區(qū)三期16號樓的開發(fā)商申泰公司于2014年3月21日簽訂了《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場地及設(shè)施）》,租期至2037年9月12日止。該現(xiàn)存法律關(guān)系雙方一致認(rèn)同并自愿接受其約束。四、租金計算及支付方式，鑒于甲方與申泰公司簽訂了《商品房買賣合同》，在甲方依法取得所購商鋪物業(yè)所有權(quán)后，原峨眉山市大潤發(fā)商業(yè)有限公司與被告申泰公司于2014年3月21日簽訂的《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場地及設(shè)施）》，租期至2037年9月12日止，繼續(xù)有效履行，相關(guān)租金由大潤發(fā)超市支付。4.1租賃期限：自2018年9月20日起至2037年9月12日。4.2租金計算的起止時間自甲方向開發(fā)商付清該商鋪的全部房款之日起至2037年9月12日。4.3租金支付：每年11月20日前，支付上年度租金。4.4租金計算公式：（租金計算起日至當(dāng)年12月31日的大潤發(fā)超市的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購商鋪總建筑面積。4.4.2租賃期最后一年即2037年的租金計算公式為：（大潤發(fā)超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購商鋪總建筑面積。4.5大潤發(fā)超市每年財務(wù)報表的公布：每年8月31日之前公布上年度的各項(xiàng)財務(wù)報表，乙方在每年的9月15日前將大潤發(fā)超市的各項(xiàng)年度財務(wù)報表發(fā)送給甲方或以公告方式公示于乙方辦公區(qū)域，以利于甲方查閱。乙方采取發(fā)送或公示之任一公布方式，即視為乙方已完成有效公布。五、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)及租金收益所得稅，5.1甲方商鋪每年應(yīng)向乙方交納的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)為：該租賃商鋪當(dāng)年租金的7.5%。5.3自2018年9月30日起至2023年12月31日，甲方應(yīng)交納的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)乙方予以免除；甲方應(yīng)繳納的租金收益所得稅由乙方代其交納。六、權(quán)利與義務(wù)6.1.5租賃期內(nèi)，租賃商鋪的使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)租、管理和服務(wù)等權(quán)利由乙方享有并行使。6.1.8租賃期內(nèi)，甲方不得以房屋所有權(quán)名義向?qū)嶋H承租人收取包括但不限于租金在內(nèi)與該商鋪有關(guān)的任何費(fèi)用。6.1.12為了保障全體業(yè)主的共同利益，甲方同意乙方對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理和服務(wù)，為該商鋪和相鄰商鋪的整體利益，在個人利益與整體利益發(fā)生沖突時，甲方應(yīng)服從多數(shù)業(yè)主整體利益，進(jìn)行整體出租。甲方已經(jīng)熟知，并同意接受該規(guī)范的約束和乙方對甲方商鋪的經(jīng)營管理。八、合同的解除及其他約定，8.1租賃期內(nèi)，任何一方不得以任何理由單方面終止、解除或變更本合同。如因一方擅自單方面終止、解除或者變更本合同，需要承擔(dān)所購房屋總價五倍的金額作為違約金支付給守約方。同時需要承擔(dān)由此行為給入駐商家大潤發(fā)超市帶來的一切直接及間接經(jīng)濟(jì)損失。8.2在履行合同過程中因發(fā)生不可抗力致使本合同無法履行的，可終止、解除或變更本合同。8.3本合同履行過程中，在不影響或妨礙大潤發(fā)超市的租賃合同關(guān)系及正常經(jīng)營活動的情況下，經(jīng)甲、乙雙方一致同意，可終止、解除或變更本合同。
《委托經(jīng)營管理合同》簽訂當(dāng)日，任某簽字確認(rèn)《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購房說明》，內(nèi)容為任某享受“大潤發(fā)一樓商鋪每套房源交30000元服務(wù)費(fèi)可抵該套房源6萬元房款”的價格優(yōu)惠政策。該說明中還載明本《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購房說明》與您所簽的《定購協(xié)議書》具有同等法律效力。當(dāng)您簽訂了《商品房買賣合同》后，即完成了潤彩公司和申泰公司給您提供的全部服務(wù)，并不得要求退還服務(wù)費(fèi)。
2018年5月30日，任某（買受人，乙方）與申泰公司（出賣人，甲方）簽訂了《商品房買賣合同》（合同備案號為：×××73），約定：乙方所購商品房項(xiàng)目名稱：樂河國際花園社區(qū)三期；商品房位于：峨眉山市××路××花園××期××棟××號，規(guī)劃用途商業(yè)服務(wù)，商鋪建筑面積為10.19平方米，套內(nèi)面積5.04平方米，公攤面積5.15平方米，價格為140000元。買受人一次性付款，出賣人于買受人付清全部款項(xiàng)后交付該商品房。《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖及在整個樓幢中的位置圖》，圖示16號樓一層被分割成了包括案涉商鋪在內(nèi)的1212戶商鋪。
2019年4月10日，申泰公司出具的《收據(jù)》載明，收到任某大潤發(fā)商鋪款定金。2019年4月10日、2019年5月30日申泰公司分別出具的《收據(jù)》載明，收到任某大潤發(fā)商鋪款。2019年5月30日，被告潤彩公司出具的《收據(jù)》載明，收到服務(wù)費(fèi)3萬元。
2020年1月22日，任某自認(rèn)收到潤彩公司支付的租金3000元。
另查明：2014年3月12日，申泰公司（甲方）與峨眉山市大潤發(fā)商業(yè)有限公司（乙方）簽訂《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場地及設(shè)施）》，約定：甲方將其合法擁有且符合樂山市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和可開設(shè)大型綜合超市的商業(yè)用地上建造之商業(yè)用房及附屬場地、設(shè)施整體出租給乙方開設(shè)大型綜合超市。甲方約在2014年9月底前按甲、乙雙方的設(shè)計要求于該地塊上建造完成該商業(yè)用房（含附屬場地、設(shè)施），并在相關(guān)手續(xù)辦理完畢后移交給乙方。乙方系由康成投資（中國）有限公司在峨眉山市投資設(shè)立的獨(dú)資法人公司，乙方經(jīng)營該商業(yè)用房內(nèi)開設(shè)的大型超市，乙方之母公司康成投資（中國）有限公司作為乙方的擔(dān)保方，對乙方履行本合同項(xiàng)下義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。租賃期限：該商業(yè)用房的租賃期為20年，從乙方的大型綜合超市對外營業(yè)日起計算，建設(shè)期及精裝修期不含在內(nèi)。前述商業(yè)用房（含附屬場地、設(shè)施）的年租金，前二年為固定租金，第一年租金為700萬，第二年租金為750萬，從第三年起按乙方該年度不含增值稅的商品銷售收入的2.5%計付【不含乙方轉(zhuǎn)租部分的商品銷售收入，但如乙方招租肯德基，則肯德基的銷售收入（不含營業(yè)稅）計入計算范圍，本合同所涉乙方商品銷售收入均以此定義為準(zhǔn)】，乙方正式年度審計報告將于次年上半年完成，屆時以審計報告所示乙方上年度商品銷售收入的金額為準(zhǔn)。
2016年8月1日，申泰公司（甲方）與潤彩公司（乙方）簽訂《峨眉·潤彩商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理委托合同》，約定：甲方于2016年7月開發(fā)建設(shè)峨眉潤彩廣場（樂河國際花園社區(qū)16#樓），約定由乙方對該商業(yè)物業(yè)提供運(yùn)營管理服務(wù)。合作事項(xiàng)：潤彩廣場（樂河國際花園社區(qū)16#樓）項(xiàng)目下全部商業(yè)物業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營策劃、開展團(tuán)購業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)（包含代理招商等）。鑒于甲方與峨眉山市大潤發(fā)商業(yè)有限公司已簽署《商業(yè)用房租賃合同》，其所轄商場的物業(yè)管理由大潤發(fā)公司自主決定；除此以外的物業(yè)管理，由甲方自由選擇，可自行管理或委托有物業(yè)管理資質(zhì)的第三方管理。甲方與購房業(yè)主簽訂潤彩廣場（樂河國際花園社區(qū)16#樓）《商品房買賣合同》之前或同時，乙方應(yīng)當(dāng)與購房業(yè)主簽訂甲方認(rèn)可的《商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理委托合同》、《租賃合同》及其他委托管理經(jīng)營的相關(guān)授權(quán)文件，并按該類合同及授權(quán)文件的約定履行其商業(yè)、物業(yè)運(yùn)營管理及服務(wù)義務(wù)，同時將該類合同及文件原件一套交由甲方備存。同時雙方還約定了商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。合作期限2016年8月1日至2021年7月31日。
2018年8月20日，申泰公司（甲方）與謙瑞公司（乙方）簽訂《銷售代理合同》，約定：甲方委托乙方為其投資開發(fā)的“樂河國際”項(xiàng)目進(jìn)行銷售代理。代理銷售范圍：大潤發(fā)一樓的商業(yè)建筑面積約11685.29平方米（項(xiàng)目可供銷售面積的最終技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以政府相關(guān)部門批準(zhǔn)核實(shí)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。項(xiàng)目最終可售面積以及戶型圖以政府部門批準(zhǔn)核實(shí)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。甲方委托乙方作為本項(xiàng)目的銷售代理商，在合作期間由乙方獨(dú)家負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的銷售工作。委托期限2018年8月20日至2019年5月31日。4.1甲方享有本項(xiàng)目的獨(dú)立開發(fā)權(quán)與收益權(quán)。4.2甲方享有本項(xiàng)目的所有銷售收益和資產(chǎn)增值權(quán)益。4.8甲方負(fù)責(zé)派駐財務(wù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場售樓處或室內(nèi)售樓處收取房款及/或定金、訂金。4.9甲方應(yīng)承擔(dān)因樓房質(zhì)量、廣告不實(shí)、物業(yè)管理、投資回報等而引起的各類投訴糾紛，其損失由甲方自行負(fù)責(zé)。甲方須對提供給乙方的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。4.10乙方接受甲方的委托，保證對本項(xiàng)目投入專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并保證專業(yè)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性；乙方保證與其派駐的專業(yè)團(tuán)隊(duì)人員建立了勞動關(guān)系，該等人員與甲方不存在任何勞動關(guān)系。大潤發(fā)一樓的對外銷售價格為15，000元/平方。因房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的變化要調(diào)整銷售價格的，由甲乙雙方協(xié)商，重新擬定《開發(fā)商銷售底價表》和《對外銷售價格表》以及各類價格優(yōu)惠政策，雙方并蓋章確認(rèn)。
2017年11月8日，申泰公司取得《峨眉山市建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證》。同年12月11日，樂河國際花園社區(qū)-16#樓（大潤發(fā)）通過竣工驗(yàn)收備案，其中工程基本情況載明層數(shù)為地上3F/地下2F。案涉房屋已于2016年7月19日取得預(yù)售許可證，證號為峨市住建（2016）房預(yù)售證第015號。大潤發(fā)超市于2017年9月13日開始營業(yè)。案涉房屋于2017年12月17日進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案登記，于2017年12月28日取得不動產(chǎn)初始登記證書。
申泰公司持有川（2017）峨眉山市不動產(chǎn)權(quán)第0××8號《不動產(chǎn)權(quán)證書》，權(quán)利人：申泰公司，坐落：峨眉山市佛光東路306號，不動產(chǎn)單元號：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120324，權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)／房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)：出讓／市場化商品房，用途：商服用地／商業(yè)服務(wù)，面積：土地使用面積2614.98／房屋建筑面積11685.29，權(quán)利其他狀況：專有建筑面積5779.34㎡、分?jǐn)偨ㄖ娣e5905.95㎡、總層數(shù)0層、房屋所在層1層。該證書所附《總證圖》載明層數(shù)5，層次1，備注一層商用房產(chǎn)權(quán)面積11685.29㎡，并附一層平面圖。申泰公司持有川（2017）峨眉山市不動產(chǎn)權(quán)第0××7號《不動產(chǎn)權(quán)證書》，權(quán)利人：申泰公司，坐落：峨眉山市綏山鎮(zhèn)佛光東路306號，不動產(chǎn)單元號：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120001，權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)／房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)：出讓／市場化商品房，用途：商服用地／地下車位，面積：土地使用面積3075.17／房屋建筑面積13717.39，權(quán)利其他狀況：專有建筑面積5900.46㎡、分?jǐn)偨ㄖ娣e7816.93㎡、總層數(shù)：0層、房屋所在層：-1層。該證書所附《總證圖》載明層數(shù)5，層次-2-（-1），備注負(fù)一層商用房產(chǎn)權(quán)面積2678.77㎡，負(fù)一層車位產(chǎn)權(quán)面積11038.62㎡，并附負(fù)一層、負(fù)二層平面圖。
訴訟中，為核實(shí)案件事實(shí)，一審法院依法向案外人峨眉山市大潤發(fā)商業(yè)有限公司進(jìn)行調(diào)查詢問。峨眉山市大潤發(fā)商業(yè)有限公司以書面形式回復(fù)，主要內(nèi)容如下：我司與申泰公司于2014年3月12日簽訂的《商業(yè)用房（含附屬場地及設(shè)施）租賃合同》目前仍按合同約定履行，申泰公司發(fā)過兩次征詢函擬銷售我司承租的商業(yè)用房，我司放棄了優(yōu)先購買權(quán)。按照“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，我司租金支付未發(fā)生變化，仍向申泰公司支付。我司與潤彩公司之間不存在合同關(guān)系，也不知曉《委托經(jīng)營管理合同》，對“相關(guān)租金由大潤發(fā)超市支付”的內(nèi)容不知情，屬于無效約定。我司用于經(jīng)營“大潤發(fā)超市”的商鋪在《商業(yè)用房（含附屬場地及設(shè)施）租賃合同》有明確約定，且以上合同約定范圍的商鋪均由我司承租。我司財務(wù)報表（審計報告）目前是國際四大會計師事務(wù)所之一的畢馬威會計師事務(wù)所出具的，每月我司都會有納稅申報、每年也會進(jìn)行匯總納稅申報及匯算清繳，時間在每年的五月份，并且我司還有外商投資企業(yè)聯(lián)合年檢申報，時間在每年6月30日前。書面提交政府相關(guān)職能部門。在適用抽成租金年度也提供給出租方申泰公司，雙方進(jìn)行租金結(jié)算。
再查明:峨眉山市市場監(jiān)督管理局2019年11月13日對王雪平的詢問筆錄，王雪平陳述：我于2018年受成都謙瑞營銷顧問有限公司聘請到樂河國際項(xiàng)目營銷中心工作，后于2019年9月1日與其解除合同，并于當(dāng)天與申泰公司簽訂合同，并在樂河國際項(xiàng)目營銷中心工作至今。黃亞群向峨眉山市市場監(jiān)督管理局提供含有“一萬二三是沒得問題的……”的通話錄音是我和黃亞群通話所說，“一萬二三是沒得問題的……”是指的樂河國際-大潤發(fā)項(xiàng)目商鋪的收益回報，這個內(nèi)容是自己編撰的，沒有佐證材料或公司指導(dǎo)，我公司沒有授權(quán)我關(guān)于樂河國際項(xiàng)目收益回報的保障性承諾，公司并不知情。
峨眉山市市場監(jiān)督管理局2020年1月9日對任小琴的詢問筆錄，任小琴陳述：我現(xiàn)在為恒居房產(chǎn)（金頂北路店）的銷售人員。我是2018年5月到恒居房產(chǎn)（白龍店）工作，2019年2月份受公司調(diào)動至金頂北路店工作至今。黃亞群向峨眉山市市場監(jiān)督管理局提供含有“一萬四五左右，具體還是要看大潤發(fā)的營業(yè)額”錄音的是我和黃亞群通話時所說，具體時間記不清楚了，“一萬四五左右，具體還是要看大潤發(fā)的營業(yè)額”指的該項(xiàng)目商鋪的收益回報。2018年8月左右，公司讓我去樂河國際花園社區(qū)營銷中心踩盤，當(dāng)時有該項(xiàng)目銷售公司的銷售人員在對我們一些中介人員作現(xiàn)場宣講,宣講的內(nèi)容就有“大潤發(fā)商鋪每年分成收益下來一萬四五左右，但具體還是要看大潤發(fā)的營業(yè)額”。所以黃亞群問到我時我就這樣給她說了。我于2018年11月29日在朋友圈發(fā)過關(guān)于大潤發(fā)“小金鋪，總價16萬起，5年固定收益年底收益分紅，每年1.4萬”的朋友圈。2018年9月15日，9月16日，10月4日發(fā)過含有“大潤發(fā)一樓旺鋪，年回報超10%”的朋友圈。
證人余某陳述其先交錢后簽訂相關(guān)合同，且沒有看到合同內(nèi)容，其曾經(jīng)在深圳上班時知曉深圳大潤發(fā)的生意很好，看到大潤發(fā)的廣告宣傳才購買了商鋪。證人姒紅燕陳述其先交了定金后簽訂相關(guān)合同，且沒有看到合同內(nèi)容，聽到銷售人員介紹是馬云旗下的商鋪，讓其放心購買，告知了其有收益，但與當(dāng)時承諾的不一致。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的爭議焦點(diǎn)為：申泰公司、潤彩公司是否存在根本違約行為，導(dǎo)致任某的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，案涉合同應(yīng)否解除并向任某返還相應(yīng)款項(xiàng)。
一、關(guān)于申泰公司是否構(gòu)成根本違約，案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)否解除的問題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！比文撑c申泰公司簽訂的《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中并無售后返租的約定，申泰公司的合同義務(wù)為交付合同約定的房屋給任某，并為其辦理不動產(chǎn)登記證書。任某所舉的關(guān)于案涉商鋪年租金1.2－1.5萬元及十年回本的宣傳的廣告發(fā)布主體并非申泰公司或謙瑞公司，任某系根據(jù)其與潤彩公司簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》從潤彩公司處獲取租金收益，支付租金并非申泰公司的合同義務(wù)。即使王雪平作為謙瑞公司的銷售人員向任某作過商鋪投資回報的宣傳，該宣傳內(nèi)容也并非對房屋本身及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，并不屬于以上司法解釋規(guī)定的情形。且根據(jù)任某與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第十三條13.1約定“出賣人的廣告、宣傳資料或者模型、售樓書中的所有圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不構(gòu)成對雙方權(quán)利義務(wù)的約束。除本合同及補(bǔ)充協(xié)議外，出賣人未對買受人作出任何不切實(shí)際的承諾，買受人同意雙方權(quán)利義務(wù)均以政府批準(zhǔn)的文件和雙方簽訂的合同及本協(xié)議為準(zhǔn)?！彪p方在合同簽訂時，已明確排除將廣告、宣傳資料的內(nèi)容作為合同的權(quán)利義務(wù)，合同內(nèi)容以書面合同載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。故申泰公司并不負(fù)有向任某支付租金的合同義務(wù)，任某主張申泰公司拒不支付“十年回本”的租金構(gòu)成根本違約的理由不成立。
任某主張申泰公司銷售的房屋由于缺乏隔離設(shè)施，不具備獨(dú)立使用功能，其違法將整體樓層進(jìn)行分割銷售給任某，申泰公司未能交付符合合同約定的房屋給任某，致任某的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，申泰公司構(gòu)成根本違約。一審法院認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營模式是開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營，而以租賃或委托經(jīng)營的方式交由第三方經(jīng)營使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。采用商鋪銷售模式的商城，都是為了實(shí)現(xiàn)商鋪的最大商業(yè)價值而實(shí)行整體統(tǒng)一經(jīng)營的商城。從合同簽訂的目的來看，商鋪投資人購買商鋪的目的是為了獲得穩(wěn)定的租金收益或者“分紅”紅利。本案中，任某明知其購買的商鋪是用于經(jīng)營超市，其在2019年5月30日與申泰公司簽訂《商品房買賣合同》時，大潤發(fā)超市已實(shí)際營業(yè)一年之久，案涉商鋪系沒有隔離設(shè)施的開放空間、在使用功能和固定界址方面有別于傳統(tǒng)封閉獨(dú)立空間商鋪形式的現(xiàn)房已呈現(xiàn)在任某面前，任某亦是基于對大潤發(fā)超市前景的看好，自愿選擇購買該商鋪，申泰公司已按雙方合同約定將商鋪交付了承租方實(shí)際經(jīng)營，并已實(shí)際開始收取該商鋪的租金收益，任某與申泰公司、潤彩公司的糾紛根源是租金收益問題，而非商鋪形態(tài)的問題。案涉房屋已于2016年7月19日取得了《房屋預(yù)售許可證》，任某與申泰公司簽訂《商品房買賣合同》時，合同中已明確約定了經(jīng)不動產(chǎn)登記部門審定的房號，故任某主張申泰公司違法分割房屋進(jìn)行銷售、案涉合同的標(biāo)的物不存在的理由不成立。申泰公司已按約履行《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定的合同義務(wù)，并不存在根本違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，任某主張解除《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》的理由不成立。
二、關(guān)于潤彩公司是否構(gòu)成根本違約，案涉《委托經(jīng)營管理合同》應(yīng)否解除的問題。
任某通過工作人員宣傳介紹最終與潤彩公司簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》中，對商鋪投資回報的收益以收取租金的形式得以體現(xiàn)，雙方在合同中對租金的計算方式進(jìn)行了明確的約定，即“4.4租金計算公式：（租金計算起日至當(dāng)年12月31日的大潤發(fā)超市的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購商鋪總建筑面積。4.4.2租賃期最后一年即2037年的租金計算公式為：（大潤發(fā)超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購商鋪總建筑面積。”該約定內(nèi)容并無年租金收入1.2－1.5萬元的內(nèi)容，不能解讀出潤彩公司負(fù)有按該標(biāo)準(zhǔn)向任某支付租金的義務(wù)。
根據(jù)任某與潤彩公司簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》第四條約定“鑒于甲方與申泰公司簽訂了《商品房買賣合同》，在甲方依法取得所購商鋪物業(yè)所有權(quán)后，原峨眉山市大潤發(fā)商業(yè)有限公司與申泰公司于2014年3月21日簽訂的《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場地及設(shè)施）》，租期至2037年9月12日止，繼續(xù)有效履行，相關(guān)租金由大潤發(fā)超市支付?！币约霸摋l項(xiàng)下4.4條租金計算公式的約定，租金的計算是以大潤發(fā)超市的銷售收入為基數(shù)。而大潤發(fā)公司與申泰公司簽訂的前述商業(yè)用房（含附屬場地、設(shè)施）的年租金，前二年為固定租金，第一年租金為700萬，第二年租金為750萬，從第三年起按乙方該年度不含增值稅的商品銷售收入。任某收取的前兩年租金計算，亦應(yīng)建立在大潤發(fā)計付租金的標(biāo)準(zhǔn)上。潤彩公司已將按照前述計算方式計算的租金支付給了任某，任某主張潤彩公司存在根本違約的理由不成立。
任某與潤彩公司簽訂的《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購房說明》雖不具有合同的外觀要件，但其對雙方的主要權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，即任某向潤彩公司交納30000元服務(wù)費(fèi)，潤彩公司提供任某從申泰公司處抵扣60000元房款等服務(wù)，故該購房說明具備了合同的實(shí)質(zhì)要件。雙方約定的前述內(nèi)容，不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。任某主張其支付給潤彩公司的該服務(wù)費(fèi)為銷售傭金或經(jīng)營管理費(fèi)；潤彩公司則主張任某在與申泰公司協(xié)商房價的過程中，潤彩公司已向任某介紹了服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容，在雙方達(dá)成口頭協(xié)議后，通過潤彩公司的參與，從申泰公司處享受到60000元的房款優(yōu)惠，并根據(jù)優(yōu)惠后的價格與申泰公司簽訂了《商品房買賣合同》。該院認(rèn)為，根據(jù)任某簽字確認(rèn)的《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購房說明》中載明的“大潤發(fā)一樓商鋪每套房源交30000元服務(wù)費(fèi)可抵該套房源6萬元房款”“本《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購房說明》與您所簽的《定購協(xié)議書》具有同等法律效力。當(dāng)您簽訂了《商品房買賣合同》后，即完成了潤彩公司和申泰公司給您提供的全部服務(wù)，并不得要求退還服務(wù)費(fèi)?！钡葍?nèi)容，任某已確認(rèn)享受到了潤彩公司提供的服務(wù)，從申泰公司享受了購房優(yōu)惠。任某主張該款項(xiàng)為潤彩公司收取的銷售傭金或經(jīng)營管理費(fèi)，并要求潤彩公司予以返還的理由不成立，該院不予采納。

四、一審法院判決適用法律錯誤或無法律依據(jù)。1.一審法院認(rèn)為廣告宣傳中的“說明和允諾”是針對房屋本身及相關(guān)設(shè)施規(guī)劃等硬件設(shè)備設(shè)施所作出的具體說明或允諾。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條,關(guān)于廣告要約的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)符合“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定”“對房屋價格的確定產(chǎn)生重大影響”,一審法院的解釋毫無法律依據(jù),且已經(jīng)生效的判例判決中,對于返款等廣告承諾構(gòu)成要約的認(rèn)定數(shù)不勝數(shù),一審法院的解釋實(shí)際上是濫用自由裁量權(quán),屬于嚴(yán)重的適用法律錯誤。2.一審法院認(rèn)定銷售人員宣傳年租金1.2-1.5萬元僅僅是對商鋪未來投資回報的說明。根據(jù)《中華人民共和國廣告法》第二十五條第一款規(guī)定“招商等有投資回報預(yù)期的商品或服務(wù)廣告,應(yīng)當(dāng)對可能存在的風(fēng)險以及風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)合理的提示或者警示,并不得含有下列內(nèi)容:對未來效果、收益或者與其相關(guān)的情況保證性承諾,明示或者暗示保本、無風(fēng)險或者保收益等,國家另有規(guī)定的除外?！薄斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報的承諾。一審法院的認(rèn)定本身就與法律、法規(guī)規(guī)定相悖,屬于明顯的法律適用錯誤。
五、一審違反法律程序。1.一審?fù)徶?任某提供大量證據(jù)證明本案存在犯罪線索,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》第十條的規(guī)定,一審法院應(yīng)當(dāng)初步審查是否存在犯罪線索,但本案中一審法院未對相關(guān)情況進(jìn)行任何調(diào)查核實(shí),屬于違反法律程序。2.本案實(shí)際上是113戶業(yè)主集體訴訟的代表人訴訟,訴訟過程中,113戶業(yè)主依法對申泰公司、謙瑞公司、潤彩公司、王雪平進(jìn)行了財產(chǎn)保全。起先,一審法院先是以支持申泰公司復(fù)產(chǎn)復(fù)工為由解除對申泰公司的基本賬戶的凍結(jié),僅憑申泰公司提供的單方面所謂評估認(rèn)定的商鋪進(jìn)行擔(dān)保。后又以申泰公司需要向其他業(yè)主支付補(bǔ)償款以及維護(hù)社會穩(wěn)定為由,在實(shí)際上是潤彩公司支付所謂補(bǔ)償款的情況下（如果申泰公司是實(shí)際返租人,本案申泰公司售后返租證據(jù)確鑿）,認(rèn)定申泰公司單方面口頭評估提供的擔(dān)保商鋪價值2000余萬元,不顧任某反對裁定解除了其賬戶510萬元的現(xiàn)金凍結(jié),嚴(yán)重?fù)p害了任某及本案眾多原告合法權(quán)益,屬于嚴(yán)重的違反法律程序。綜上,即使從維護(hù)社會穩(wěn)定的角度看,本案案涉商場二層是由申泰公司自持的,本案買賣合同及所謂委托經(jīng)營管理合同的解除,也僅是將原來就由申泰公司持有的商鋪返還。由于在任某購買案涉房屋之前,申泰公司已經(jīng)就整個商場與大潤發(fā)建立租賃關(guān)系,商鋪的返還并不侵害其他業(yè)主的權(quán)利,也不影響大潤發(fā)超市的經(jīng)營。相反在本案明顯存在申泰公司、潤彩公司以合同優(yōu)勢霸凌業(yè)主的情況下,法院卻依然全力維護(hù)申泰公司、潤彩公司的侵害行為,才是導(dǎo)致社會不穩(wěn)定的原因。
申泰公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確、程序正當(dāng)，請求二審法院駁回上訴，維持原判。1.申泰公司在取得建設(shè)規(guī)劃施工許可、預(yù)售許可等相關(guān)手續(xù)的情況下，現(xiàn)房并帶租銷售本案的案涉商鋪，不存在任某所稱的，返租或承諾回本的問題；2.申泰公司已取得初始不動產(chǎn)權(quán)登記證，業(yè)主中大部分人也已經(jīng)實(shí)際取得案涉商鋪的不動產(chǎn)權(quán)證，商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢，并且任某已實(shí)際收取了房屋的租金，其合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，至于其所收取租金的高、低，屬于商業(yè)風(fēng)險的范圍；3.《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》均改變了原房屋所謂的門、窗、物理隔斷，而增加了特定空間的規(guī)定，客觀上淡化了所謂的物理隔斷的概念，同時客觀上行政機(jī)關(guān)已對案涉商業(yè)辦理了初始登記，分戶登記；4.關(guān)于任某所謂格式合同的觀點(diǎn)不成立，《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》的13.1條，僅是明確銷售宣傳以及所有的廣告宣傳、圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明僅供參考，不存在任某所稱的兩種以上的解釋，所以本案不存在適用格式條款的問題；5.關(guān)于任某所稱本案的保全程序問題，法律已經(jīng)賦予任某權(quán)利救濟(jì)的方式和途徑，任某已經(jīng)行使了其權(quán)利，不存在任某所稱的一審程序違法的問題。
謙瑞公司辯稱，謙瑞公司與申泰公司的意見是一致的，2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，已經(jīng)對房屋產(chǎn)權(quán)的辦理，從原來的固定界限進(jìn)行了淡化，也就是說有無獨(dú)立的隔墻不是必要條件，存在空間界限即可，該條例認(rèn)可了案涉的房屋的銷售模式和物業(yè)形態(tài)，相關(guān)部門也實(shí)際辦理了不動產(chǎn)權(quán)登記證書，不能因?yàn)闆]有固定界限就認(rèn)定違反了法律規(guī)定；虛擬產(chǎn)權(quán)從性質(zhì)上說是屬于全體業(yè)主所有，任某行使合同解除權(quán)必須要三分之二以上的業(yè)主共同提出，任某不享有解除權(quán)；關(guān)于格式條款的問題，實(shí)際上從協(xié)議13.1條的內(nèi)容看，恰恰是對于廣告宣傳資料涵義的進(jìn)一步說明和提示，也是對購房者有利的，不存在加重任某的責(zé)任，不屬于格式條款。
潤彩公司辯稱，同意申泰公司、謙瑞公司的意見。潤彩公司與任某簽訂的委托經(jīng)營合同是雙方的真實(shí)意思表示，潤彩公司也按約支付了租金，任某也取得了租金收益，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，潤彩公司沒有任何違約行為，任某要求解除合同的請求不能成立，請求駁回其全部上訴請求，維持原判。
王雪平未到庭參加訴訟，也未提交書面答辯意見。
任某一審訴訟請求：1.解除《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》《委托經(jīng)營管理合同》；2.申泰公司、謙瑞公司、潤彩公司、王雪平連帶返還任某購房款140000元并支付利息，利息以140000元為基數(shù)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算自購房款支付之日至實(shí)際給付之日；3.申泰公司、謙瑞公司、潤彩公司、王雪平連帶返還任某經(jīng)營管理費(fèi)30000元并支付利息，利息以30000元為基數(shù)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算自經(jīng)營管理費(fèi)支付之日至實(shí)際給付之日；4.申泰公司、謙瑞公司、潤彩公司、王雪平連帶支付任某保全保函費(fèi)800元；6.訴訟費(fèi)由申泰公司、謙瑞公司、潤彩公司、王雪平承擔(dān)。
本院認(rèn)為，證據(jù)1、5與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信；證據(jù)2、3、4、6、8真實(shí)合法與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信；證據(jù)7真實(shí)合法，但與本案沒有關(guān)聯(lián)性，本院不作為證據(jù)采信。
二審經(jīng)審理查明事實(shí)除以下事實(shí)外與一審已查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
另查明：申泰公司于2015年11月13日取得案涉項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。案涉工程于2016年4月29日取得建筑工程施工許可證，施工單位為四川峨眉山市永安建筑有限公司，具有施工總承包二級資質(zhì)。
任某與潤彩公司于2019年4月10日簽訂《委托經(jīng)營管理合同》約定：4.1租賃期限自2019年5月30日起至2037年9月12日。5.3自2019年5月30日起至2023年12月31日，甲方應(yīng)交納的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)乙方予以免除。
任某提交的光盤內(nèi)容為部分購房業(yè)主簽訂合同的過程。
大潤發(fā)超市租賃申泰公司商業(yè)用房有三層，因一層具有較高的商業(yè)價值，將大潤發(fā)超市租金的60%分配給一層的業(yè)主。申泰公司陳述大潤發(fā)超市2019年度銷售收入約7,000萬元，折合租金為175萬元。
2020年10月26日，一審法院根據(jù)黃亞群等112戶業(yè)主的申請，作出（2020）川1181民初2361號民事裁定，對申泰公司、謙瑞公司、潤彩公司的存款及其他財產(chǎn)采取保全措施，限額為26,021,743.25元。2020年11月18日,一審法院依據(jù)申泰公司的申請，對前述保全的財產(chǎn)內(nèi)容進(jìn)行了部分變更，并作出（2020）川1181民初2361號之一民事裁定。2020年12月28日，一審法院再次依據(jù)申泰公司的申請,對前述凍結(jié)的存款限額進(jìn)行了變更,并作出（2020）川1181民初2361號之三民事裁定。2021年1月7日，黃亞群等112戶業(yè)主針對（2020）川1181民初2361號之三民事裁定向一審法院申請復(fù)議，一審法院于2021年1月13日作出（2020）川1181民初2361號之五民事裁定，駁回黃亞群等112戶業(yè)主的復(fù)議請求。
以上事實(shí)有規(guī)劃許可證、施工許可證、光盤、民事裁定書及當(dāng)事人陳述予以證實(shí)。
本院認(rèn)為，任某與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及任某與潤彩公司簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》是各方真實(shí)意思的表示，合法有效，各方均應(yīng)按合同約定履行各自的合同義務(wù)。本案的爭議焦點(diǎn)為：一、申泰公司是否存在根本性違約行為，案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除？二、潤彩公司是否存在根本性違約行為，《委托經(jīng)營管理合同》是否應(yīng)當(dāng)解除？
一、關(guān)于申泰公司是否存在根本性違約行為及案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。第一、《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；”任某以行使法定解除權(quán)為由要求解除與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)提交申泰公司存在根本性違約致使其合同目的不能實(shí)現(xiàn)的相關(guān)證據(jù)；第二、案涉房屋已于2017年9月13日由大潤發(fā)公司作為超市營業(yè)使用，任某在2019年與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定“商品房已出租并由承租人改變商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，買受人按現(xiàn)狀收房”，購房時，任某已知曉所購房屋由大潤發(fā)超市實(shí)際租賃使用及所購房屋的實(shí)際情況仍然同意簽訂房屋買賣合同，表明任某同意接受房屋的帶租銷售并按現(xiàn)狀收房；第三、申泰公司作為《商品房買賣合同》的銷售方，合同的主要義務(wù)即是向任某交付案涉房屋，合同約定由承租人代收房、買受人按現(xiàn)狀收房，因大潤發(fā)超市已使用案涉房屋，《商品房買賣合同》一旦成立生效即表明申泰公司已完成交付房屋的合同義務(wù)，申泰公司已履行《商品房買賣合同》的主要義務(wù)；第四、關(guān)于任某上訴稱申泰公司及銷售代理商謙瑞公司廣告宣傳“十年回本售后返租、年租金1.2-1.5萬元”的問題，1.任某并未提交能證明申泰公司、謙瑞公司作為主體發(fā)布類似廣告的直接證據(jù)；2.謙瑞公司的銷售人員王雪平在銷售時確實(shí)存在向部分購房人宣傳房屋的投資年收益可能有一萬二三的情況，但具體收益要看大潤發(fā)的營業(yè)額，銷售人員系為銷售業(yè)績對投資者未來可能收益進(jìn)行的宣傳，不能因此認(rèn)定申泰公司承諾并保證購房人的年回報金額，不能以此認(rèn)定為合同的內(nèi)容；3.《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》約定“出賣人的廣告、宣傳資料或者模型、售樓書中的所有圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不構(gòu)成對雙方權(quán)利義務(wù)的約束。除本合同及補(bǔ)充協(xié)議外，出賣人未對買受人作出任何不切實(shí)際的承諾，買受人同意雙方權(quán)利義務(wù)均以政府批準(zhǔn)的文件和雙方簽訂的合同及本協(xié)議為準(zhǔn)?！奔词拐J(rèn)定申泰公司、謙瑞公司發(fā)布類似廣告，投資回報金額也不確定，且雙方在合同中已明確約定廣告、宣傳資料不構(gòu)成合同的內(nèi)容。因此，現(xiàn)有證據(jù)不能認(rèn)定“十年回本售后返租”系房屋買賣合同約定的內(nèi)容，不能以任某目前所收租金額與十年回本不符認(rèn)定申泰公司有根本違約行為；第五、案涉項(xiàng)目已經(jīng)相關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格，申泰公司取得合法的預(yù)售許可證并取得了不動產(chǎn)初始登記證書，具備為任某辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的條件；第六、關(guān)于任某上訴稱所購房屋不具備使用功能的問題，任某所購房屋屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪，其與申泰公司約定由第三方大潤發(fā)超市統(tǒng)一經(jīng)營分別銷售商鋪，商鋪的經(jīng)營模式是開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營，而以租賃或委托經(jīng)營的方式交由第三方經(jīng)營使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。采用商鋪銷售模式的商城，都是為了實(shí)現(xiàn)商鋪的最大商業(yè)價值而實(shí)行整體統(tǒng)一經(jīng)營的商城。任某基于對大潤發(fā)超市前景的看好，自愿選擇購買該商鋪，其主張所購房屋不具備使用功能、已取得的不動產(chǎn)物權(quán)系非法手段取得，與雙方合同的約定不符，且未提交政府認(rèn)定物權(quán)違法并撤銷物權(quán)登記的證據(jù)，其上訴主張案涉不動產(chǎn)物權(quán)非法取得的理由不成立，不能以此認(rèn)定申泰公司履行合同存在根本性違約行為；第七、關(guān)于任某上訴稱簽訂合同時銷售人員阻擋合同內(nèi)容，簽訂合同不是其真實(shí)意思表示的問題，任某作為房屋等大宗商品的買受人，在合同簽訂前有詳細(xì)了解合同內(nèi)容及合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，其同意簽訂合同并按合同約定支付房屋價款是對自己權(quán)利的處分，且本案任某訴訟請求主張的是解除合同不是撤銷合同，不能以自己對合同內(nèi)容不清楚為由認(rèn)定申泰公司存在根本性違約行為。綜上，申泰公司已按約履行《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》約定的合同義務(wù)，不存在根本違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》不應(yīng)當(dāng)解除。
二、關(guān)于潤彩公司是否存在根本性違約行為及《委托經(jīng)營管理合同》是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。第一、《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”包括任某購買的商鋪在內(nèi)的商業(yè)用房由申泰公司統(tǒng)一出租給大潤發(fā)超市使用，任某購買案涉商鋪后，原租賃合同繼續(xù)有效，只是由任某等購房人代替申泰公司成為新的出租人。大潤發(fā)超市系統(tǒng)一經(jīng)營，任某與潤彩公司簽訂《委托經(jīng)營管理合同》，由潤彩公司對任某等購房戶的物業(yè)進(jìn)行集中統(tǒng)一的運(yùn)營管理和服務(wù)，潤彩公司與任某之間成立委托合同關(guān)系，潤彩公司的合同義務(wù)為對物業(yè)進(jìn)行管理，按合同約定統(tǒng)一收取大潤發(fā)超市支付的租金后向業(yè)主支付；第二、原租賃合同約定的租金從2019年起按大潤發(fā)超市年銷售收入的2.5%計付，約定租金與《委托經(jīng)營管理合同》中約定的租金總額計算方式一致，大潤發(fā)超市租賃申泰公司商業(yè)用房有三層，因一層具有較高的商業(yè)價值，《委托經(jīng)營管理合同》約定大潤發(fā)超市租金的60%歸一層的業(yè)主，按購房人所購房的面積比例支付給每位購房人，任某等購房人每年應(yīng)收的租金不是固定的金額，要根據(jù)大潤發(fā)超市的銷售收入才能確定，合同沒有年租金1.2－1.5萬元的內(nèi)容，不能認(rèn)定潤彩公司負(fù)有按每年1.2－1.5萬元標(biāo)準(zhǔn)向任某支付租金的義務(wù)；第三、《委托經(jīng)營管理合同》約定“每年11月20日之前支付上年度的租金”，即2019年的租金潤彩公司收取后應(yīng)當(dāng)在2020年11月20日之前向業(yè)主支付，因雙方均未提交大潤發(fā)超市2019年度審計報告，無法確定任某2019年度應(yīng)收取的租金數(shù)額，但潤彩公司已提前于2020年1月按每個商鋪3000元的標(biāo)準(zhǔn)向任某支付了租金，潤彩公司履行了《委托經(jīng)營管理合同》支付租金的義務(wù)，潤彩公司沒有按每年1.2－1.5萬元標(biāo)準(zhǔn)支付租金不構(gòu)成違約；第四、關(guān)于潤彩公司收取每個商鋪3萬元服務(wù)費(fèi)的問題，任某與潤彩公司簽訂的《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購房說明》約定任某向潤彩公司交納3萬元服務(wù)費(fèi)，潤彩公司提供任某從申泰公司處抵扣6萬元房款的服務(wù)，并約定只要購房人簽訂了《商品房買賣合同》后，即完成了潤彩公司和申泰公司提供的全部服務(wù)，并不得要求退還服務(wù)費(fèi)，申泰公司陳述《商品房買賣合同》中的價格是優(yōu)惠6萬元之后的價格，任某也實(shí)際與申泰公司簽訂《商品房買賣合同》，其主張潤彩公司沒有提供服務(wù)的理由不成立，本院不予支持。綜上，潤彩公司在履行《委托經(jīng)營管理合同》中不存在根本違約行為，案涉《委托經(jīng)營管理合同》不應(yīng)當(dāng)解除。
關(guān)于任某上訴一審法院財產(chǎn)保全裁定違反法定程序的問題，不屬于本案二審的審理范圍，本院不予審查。關(guān)于任某上訴稱本案涉嫌刑事犯罪的問題，目前無證據(jù)證明存在涉嫌犯罪的事實(shí)。

綜上，任某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第二百二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3700元，由任某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長黃玲
審判員譚媛媛
審判員李霞
法官助理王亞麗
書記員黃學(xué)勤

2021-06-29

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