北京市第三中級人民法院
民事二審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）京03民終10326號
上訴人（原審被告）：北京江南投資集團(tuán)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)紅坊路8號。
法定代表人：于全，董事長。
委托訴訟代理人：盤什爾，男，北京江南投資集團(tuán)有限公司員工。
被上訴人（原審原告）：楊某，男，1978年10月2日出生，漢族，無業(yè)，住北京市西城區(qū)。
委托訴訟代理人：霍春霞，北京市格平律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：郝培君，北京市格平律師事務(wù)所律師。
原審被告：北京卡狄格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市密云區(qū)西大橋路67號十里堡鎮(zhèn)政府辦公樓407室-81。
法定代表人：賽占偉，總經(jīng)理。
一審法院認(rèn)定事實：2015年3月1日，江南投資公司、卡狄格公司簽訂《項目推廣委托服務(wù)合同》，約定卡狄格公司利用自身資源為江南投資公司提供涉案房屋所在項目的推廣服務(wù)。2016年5月8日，楊某與卡狄格公司簽署《購房優(yōu)惠服務(wù)說明書》，約定楊某支付服務(wù)費3萬元，優(yōu)惠幅度為“總房款減6萬元”，該說明書的“特別說明”第2條約定：“當(dāng)您沒有成功購房，或因任何原因放棄購房，我公司將統(tǒng)一于開盤后辦理退款手續(xù)，申請退還您已支付的服務(wù)費”；第4條約定：“……一旦您與開發(fā)商簽訂購房相關(guān)手續(xù)，您享受的購房優(yōu)惠服務(wù)即告結(jié)束”；第5條約定：“您選定房源的戶型、樓號、裝修規(guī)格等最終以您與開發(fā)商簽訂的購房合同為準(zhǔn)”。以上說明書簽署后，楊某向卡狄格公司支付3萬元服務(wù)費。
2016年6月25日，楊某與江南投資公司簽訂《認(rèn)購書》，約定：楊某認(rèn)購江南投資公司開發(fā)的涉案房屋，建筑面積記載為85.53平方米；單價每平米47140元，雙方約定以貸款方式支付，首付款比例為30％，楊某應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)付清全部首付款；楊某應(yīng)于簽訂協(xié)議當(dāng)日支付認(rèn)購定金10萬元；楊某同意在簽訂本協(xié)議書之日起3日內(nèi)提交相關(guān)資格審核資料，30日內(nèi)與江南投資公司完成簽約；若楊某未在約定時間內(nèi)支付首付款，未在約定期限內(nèi)提交相關(guān)資格審核資料，或未在約定期限內(nèi)與江南投資公司完成簽約，江南投資公司有權(quán)解除協(xié)議，將涉案房屋出售給第三方，同時定金不予退還。
簽訂《認(rèn)購書》后，楊某向江南投資公司支付定金10萬元。經(jīng)詢，江南投資公司認(rèn)可楊某在簽訂《認(rèn)購書》后提交了資格審核資料，資格審核也通過了。之后，雙方未能就涉案房屋簽訂正式購房合同，關(guān)于未簽訂正式購房合同的原因，楊某稱江南投資公司在簽訂《認(rèn)購書》后一直未向楊某提供付款賬號，且江南投資公司因涉案項目備案面積與實際面積不符、被業(yè)主投訴等原因多次被房管部門暫停網(wǎng)簽，導(dǎo)致楊某無法與其簽訂購房合同；江南投資公司則稱，簽訂《認(rèn)購書》后該公司統(tǒng)一于2016年6月底至7月中旬簽約，期間也通知過楊某，但楊某因房屋面積誤差問題未能簽約并交付首付款，后江南投資公司發(fā)現(xiàn)面積誤差的問題，就在2016年7月中旬至10月中旬自行暫停網(wǎng)上簽約，2016年10月中旬備案面積變更后該公司恢復(fù)簽約，但楊某因房屋面積等事宜拒絕簽約并拒絕支付全部首付款。
江南投資公司提交《通知函》及快遞單，用以證明因楊某拒絕簽約，江南投資公司于2017年10月12日向楊某發(fā)送《通知函》，該函大致內(nèi)容為：楊某因?qū)Α侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》中的違約金、交房時間等條款有異議而未按照江南投資公司通知交首付并完成簽約，江南投資公司按照認(rèn)《認(rèn)購書》約定已解除合同，并限期辦理認(rèn)購?fù)丝钍掷m(xù)，如不來辦理則定金不予退還。經(jīng)詢，楊某稱其未收到過該函，真實性與證明目的均不認(rèn)可。
江南投資公司提交股東會決議，欲證明江南投資公司股東會作出決定于2017年1月20日后不再進(jìn)行簽約，逾期未簽約的客戶將解除認(rèn)購。楊某對該份證據(jù)的真實性及證明目的均不予認(rèn)可。
江南投資公司提交微信聊天記錄，用以證明楊某在內(nèi)的多名未簽約客戶系因自身原因拒絕簽約。楊某對該證據(jù)真實性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認(rèn)可。
江南投資公司提交照片若干，用以證明其曾在2016年9月23日及12月30日分別在售樓處就簽約事項張貼《通知》。楊某對該證據(jù)真實性、關(guān)聯(lián)性、證明目的均不予認(rèn)可。
江南投資公司提交《合作協(xié)議》，用以證明江南投資公司、卡狄格公司在2017年12月6日簽訂《合作協(xié)議》，江南投資公司涉案房屋出售給卡狄格公司，出售價格為單價每平米52140元。楊某表示該證據(jù)無法核實真實性，但如果涉案房屋已出售，則楊某涉案《認(rèn)購書》的合同目的已無法實現(xiàn)，應(yīng)予解除。
楊某提交函件及退改批條，用以證明2017年4月，楊某分別以掛號信和郵政特快專遞的方式向《認(rèn)購書》中約定的江南投資公司通訊地址發(fā)函，要求江南投資公司提供購房款收款賬號并簽訂正式商品房買賣合同，但函件均被退回。江南投資公司對以上證據(jù)真實性、關(guān)聯(lián)性、證明目的均不予認(rèn)可。
一審法院經(jīng)查，江南投資公司于2016年9月8日向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會申請對涉案房屋所在項目三棟住宅樓進(jìn)行備案面積變更，但該次申請未獲批準(zhǔn)。后江南投資公司又于2016年9月19日、21日再次申請變更，該次申請獲得批準(zhǔn)，后涉案房屋所在項目于2016年6月取得預(yù)售許可證。一審?fù)徶?，楊某稱涉案房屋變更后的備案面積為79.65平方米，與《認(rèn)購書》中標(biāo)注的85.53平方米不符，經(jīng)詢，江南投資公司對該情況表示認(rèn)可。
一審法院另查，因備案面積與實際面積不符及江南投資公司拒不簽約等問題，多名認(rèn)購人到住建委、房管局等部門投訴，江南投資公司在2017年2月至3月、4月至11月期間分別被房管部門限制網(wǎng)簽。
一審法院經(jīng)詢，涉案房屋所在項目于2016年6月25日開盤，楊某未提交證據(jù)證明其在開盤后曾要求卡狄格公司退還購房優(yōu)惠服務(wù)費。
一審法院認(rèn)為，楊某與江南投資公司簽訂的《認(rèn)購書》合法有效。楊某支付定金、向江南投資公司發(fā)函等行為已證明其積極履約，并要求與江南投資公司簽訂正式購房合同。江南投資公司雖稱其曾通知楊某來簽約，并稱楊某因?qū)Ψ课菝娣e、交付時間、違約責(zé)任條款等持有異議而拒絕簽約，但就此均未提交有效證據(jù)予以佐證，一審法院難以采信。且經(jīng)一審法院查證，涉案房屋備案面積與《認(rèn)購書》中約定面積存在較大差異、網(wǎng)簽系統(tǒng)因種種原因多次受限等，該些情形確會給后續(xù)雙方達(dá)成一致簽訂正式購房合同制造一定的障礙，綜上，法院可以認(rèn)定江南投資公司對于雙方未能正式簽約負(fù)有過錯。江南投資公司的過錯導(dǎo)致楊某合同目的無法實現(xiàn)，故法院對楊某要求解除《認(rèn)購書》的訴訟請求予以支持。楊某已向江南投資公司支付認(rèn)購定金10萬元，現(xiàn)因江南投資公司原因致使雙方未能簽訂正式購房合同，江南投資公司未履行預(yù)約合同的義務(wù)，根據(jù)“定金罰則”，應(yīng)當(dāng)將楊某支付的定金雙倍返還，關(guān)于楊某要求江南投資公司返還定金20萬元的訴訟請求，法院予以支持。
因江南投資公司的違約行為，雙方未能簽訂正式的購房合同，楊某信賴合同能有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會損失，江南投資公司理應(yīng)就此賠償。關(guān)于具體賠償?shù)臄?shù)額：首先，楊某在得知對方被限制網(wǎng)簽時就應(yīng)該知曉繼續(xù)履約的可能性已經(jīng)降低；其次，涉案房屋總價數(shù)百萬元，楊某僅僅支付了定金10萬元，在確定損失數(shù)額時應(yīng)當(dāng)考慮其履約程度及成本支出等。具體金額法院將從利益平衡和誠實信用的原則出發(fā)，結(jié)合上述因素及房屋出售給卡狄格公司的價格、定金處罰數(shù)額等因素酌情確定。
另，楊某與卡狄格公司簽署的《購房優(yōu)惠服務(wù)說明書》合法有效，楊某向該公司交納優(yōu)惠服務(wù)費3萬元，但楊某最終并未與江南投資公司簽訂正式購房合同，即未購房成功，故卡狄格公司應(yīng)將優(yōu)惠服務(wù)費3萬元退還楊某，卡狄格公司未到庭舉證證明其已退還該款項，故法院對楊某要求卡狄格公司退還服務(wù)費3萬元的訴訟請求予以支持。另外，楊某要求卡狄格公司支付優(yōu)惠服務(wù)費利息的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，法院不予支持。
卡狄格公司經(jīng)法院傳票傳喚未到庭，法院依法缺席判決。
本院認(rèn)為，依法成立的合同應(yīng)受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。本案中，楊某與江南投資公司就涉案房屋簽訂的《認(rèn)購書》系雙方真實的意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。楊某訴請要求解除《認(rèn)購書》，江南投資公司表示同意解除，本院對此不持異議。
關(guān)于未能簽訂正式購房合同的責(zé)任問題。江南投資公司上訴主張其已通過在售樓處大門口及公示處張貼通知的方式告知簽約順延時間，雙方未能簽約系因楊某對合同條款有異議而導(dǎo)致，一審法院對該事實認(rèn)定不清。對此，本院認(rèn)為，江南投資公司在明知楊某通信地址和聯(lián)系方式的情況下未將簽約時間通知到楊某本人，而是主張其在售樓處大門口及公示處張貼通知即已完成對楊某的通知義務(wù)，顯然缺乏依據(jù)，本院不予采信。根據(jù)一審查明的事實及雙方提交的證據(jù)，涉案房屋備案面積與《認(rèn)購書》中約定面積存在較大差異、網(wǎng)簽系統(tǒng)因種種原因多次受限，上述情形確會給后續(xù)雙方達(dá)成一致簽訂正式購房合同制造一定障礙。綜上，一審法院認(rèn)定江南投資公司對于雙方未能正式簽約存在過錯，構(gòu)成違約，并無不當(dāng)。江南投資公司雖主張楊某因?qū)贤瑮l款有異議拒絕簽約，但并未提交有效證據(jù)予以證明，本院不予采信。一審法院對雙方未能正式簽約的事實認(rèn)定清楚，據(jù)此作出判決返還定金及酌定賠償損失，并無不當(dāng)。江南投資公司以事實不清要求發(fā)回重審的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，北京江南投資集團(tuán)有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6450元，由北京江南投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長于洪群
審判員孫京
審判員付輝
法官助理張羽
法官助理邱江
書記員何昕燏
2021-06-29
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