夾江縣人民法院
民事一審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）川1126民初828號
原告：范某1，男，2016年12月3日出生，漢族，住四川省夾江縣。
法定代理人：李某，女，1978年12月27日出生，漢族，住四川省夾江縣。
法定代理人：范某2，男，1974年1月26日出生，漢族，住四川省夾江縣。
委托訴訟代理人：李俊強，四川坤宏律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：彭林，四川坤宏律師事務(wù)所律師。
被告：夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：夾江縣漹城鎮(zhèn)薛村村6、7社，統(tǒng)一社會信用代碼：91511126MA67C7TX35。
法定代表人：翟建華，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：王京星，四川佛都律師事務(wù)所律師。
本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實如下：2018年7月26日，錦泰公司作為出賣人，法定代理人范某2將范某1作為買受人，雙方簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同編號：×××12，約定買受人向出賣人購買位于夾江縣××道××段××號錦泰.棕櫚銀灘2幢1單元1樓6號住宅，測繪建筑面積92.48平方米，其中套內(nèi)建筑面積77.13平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e15.35平方米。該商品房按面積計算，單價為3838.67元，總價款：叁拾伍萬伍仟元整。出賣人應(yīng)當(dāng)于2020年1月30日前向買受人交付該商品房，該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、4項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》：1.該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實測報告書；4.滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件。除不可抗力外，出賣人未按約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，合同不解除，自約定的交付期限屆滿之次日起至交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之二的違約金，并于商品房實際交付之日起三十日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。第十四條約定：該商品房達(dá)到約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十條約定的證明文件，并滿足第十條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十二條處理；第二十四條約定：因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的，一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另一方當(dāng)事人并自不可抗力事件結(jié)束之日起30日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。
2017年12月20日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向錦泰公司頒發(fā)了錦泰.棕櫚銀灘《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，2018年1月11日頒發(fā)了《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《中華人民共和國建筑工程施工許可證》；2018年5月4日，夾江縣行政審批局向錦泰公司頒發(fā)了錦泰.棕櫚銀灘、地下室《商品房預(yù)售許可證》。
2019年11月14日，錦泰.棕櫚銀灘二期經(jīng)建設(shè)單位：夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、勘察單位：江西省勘察設(shè)計研究院、設(shè)計單位:四川創(chuàng)想博世建筑設(shè)計有限公司、施工單位：四川珠峰建筑工程有限公司、監(jiān)理單位：樂山市鴻嘉建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司，竣工驗收合格。
夾江縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、夾江縣市政建設(shè)服務(wù)中心、夾江縣房地產(chǎn)管理所、夾江縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局城市建設(shè)股分別于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年11月29日、2019年12月2日對錦泰.棕櫚銀灘一、二期工程竣工驗收完成審核，并在《住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收申報表》中“表部門意見欄”由負(fù)責(zé)人簽署同意并加蓋了印章。
2019年11月26日，夾江縣市政建設(shè)服務(wù)中心出具（2019）014號城市園林綠化工程驗收合格證，確認(rèn)錦泰.棕櫚銀灘項目綠化建設(shè)工程符合綠化工程驗收要求。2019年12月4日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具夾住建消驗字[2019]第0011號《關(guān)于錦泰.棕櫚銀灘商住小區(qū)項目建設(shè)工程消防驗收意見書》，其意見為綜合評定該工程消防驗收合格(不含二裝)。
2020年1月20日，錦泰公司向范某1法定代理人郵寄了《錦泰棕櫚銀灘交房通知書》。
2020年1月24日，根據(jù)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控形勢，四川省啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級應(yīng)急響應(yīng)。2020年2月26日，四川省疫情防控應(yīng)急響應(yīng)級別由突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級應(yīng)急響應(yīng)調(diào)整為二級響應(yīng)。2020年2月28日，四川省衛(wèi)健委公布的新冠疫情分區(qū)分級情況，夾江為低風(fēng)險縣。2020年3月25日，四川省應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情應(yīng)急指揮部發(fā)出《關(guān)于應(yīng)急響應(yīng)級別調(diào)整為III級后進(jìn)一步做好疫情防控工作的通知》（川疫指發(fā)〔2020〕37號），該通知指出2020年3月25日，全省新冠肺炎疫情應(yīng)急響應(yīng)級別由II級調(diào)整為III級。該通知第四條提出“全面恢復(fù)經(jīng)濟(jì)社會秩序。各市(州)要在做好防止疫情反彈工作的同時，全面恢復(fù)生產(chǎn)生活秩序”。
2020年2月12日，錦泰公司出具《情況說明》載明，夾江縣自然資源局:夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱我公司）開發(fā)的錦泰.棕櫚銀灘項目，于2019年11月經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五方責(zé)任主體全面竣工驗收合格。我公司已將驗收資料按流程向相關(guān)職能部門進(jìn)行了提交。規(guī)劃手續(xù)提交至貴局后，由于受新冠肺炎疫情等不可抗力因素的影響，導(dǎo)致相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)暫緩辦理，未能如期取得《竣工驗收備案表》。目前除規(guī)劃手續(xù)外其他竣工驗收事項已全部通過審批，我公司在貴局的指導(dǎo)下積極完善相關(guān)資料，以便規(guī)劃手續(xù)盡快獲得貴局批準(zhǔn)，盡早取得《竣工驗收備案表》。特此說明!夾江縣自然資源局于次日簽署“情況屬實”并加蓋單位印章。
2020年4月9日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具夾建管[2020]第10號《夾江縣建設(shè)工程責(zé)令整改通知書》載明，工程竣工驗收后未按規(guī)定向夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案等內(nèi)容。
夾住建備[2020]06號《竣工驗收備案書》，在“工程基本情況”頁商住小區(qū)載明工程名稱為錦泰.棕櫚銀灘，備案原由：本工程已按《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定完成了竣工驗收，現(xiàn)報送竣工驗收備案。負(fù)責(zé)人：翟樹林，建設(shè)單位為夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，落款日期為：2019年11月19日。在該備案書“竣工驗收備案文件”頁載明，內(nèi)容：“1.建設(shè)工程施工許可證或開工報告；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及竣工驗收報批審查意見；3.四川省建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查合格書；4.法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其它特殊建設(shè)工程驗收合格的證明文件；……;11.工程竣工驗收報告；……17.視具體工程按規(guī)定應(yīng)提交的其他文件”。本工程的竣工驗收備案文件已于2020年4月13日收訖，文件齊全。在該備案書的“竣工驗收備案部門意見”頁載明，備案部門意見：準(zhǔn)予備案，并加蓋有夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局竣工驗收備案專用章，落款時間為2020年4月13日。
庭審中，原、被告一致確認(rèn)：1.錦泰.棕櫚銀灘項目立項、驗收、備案、通知收房、疫情等事實與（2020）川1126民初763、771、772號民事判決書認(rèn)定事實一致。2.錦泰公司收到范某1法定代理人向錦泰公司支付的購房款355000元。3.范某1法定代理人已收房。
以上事實有當(dāng)事人陳述、原、被告的身份證明材料、《商品房買賣合同（預(yù)售）》、竣工驗收報告、竣工驗收備案書、房款支付憑證、整改通知書、交房通知、（2020）川1126民初763、771、772號民事判決書、（2021）川11民終317、325、326號民事判決書、（2021）川民申2808、2809、2810號民事裁定書等證據(jù)證實。
本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思的表示，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的合同義務(wù)。本案爭議焦點為：一、錦泰公司是否存在逾期交房的違約行為，如存在逾期時間應(yīng)當(dāng)如何確定？二、合同對逾期交房違約金的約定是否過分高于損失，是否應(yīng)當(dāng)調(diào)減？
一、關(guān)于錦泰公司是否存在逾期交房的違約行為及逾期時間應(yīng)當(dāng)如何確定的問題。第一、案涉商品房買賣合同約定錦泰公司應(yīng)于2020年1月30日前向買受人交付商品房且交付時應(yīng)取得建筑工程竣工驗收備案表；第二、錦泰公司雖于2020年1月20日向范某1法定代理人郵寄交房通知要求其于1月30日前辦理交房，事實是截止2020年1月30日，案涉房屋雖經(jīng)竣工驗收合格，但錦泰公司尚未取得竣工驗收備案表，不具備合同約定的交付條件，事實上直到2020年4月13日，錦泰公司才取得竣工驗收備案表，客觀上存在逾期，也即合同約定的交房時間屆至?xí)r，范某1所購商品房并不具備交付條件；第三、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！?020年1月24日距合同約定的交房時間尚差7天時，新冠疫情爆發(fā)，為疫情防控需要，四川省啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)，疫情屬于不可抗力事件給社會生產(chǎn)生活秩序帶來影響，客觀上造成相關(guān)單位工作非正常開展，錦泰公司工程雖在2019年底已竣工驗收合格，但要取得竣工驗收備案表還需要住建、自然資源、消防、人社、造價、人防、氣象、房地產(chǎn)管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督等多部門提供資料、完善手續(xù)才能完成，疫情這一不可抗力事件給錦泰公司完成竣工驗收備案造成影響，錦泰公司應(yīng)當(dāng)免除相應(yīng)的遲延交房責(zé)任；第四、四川省疫情防控措施從2020年3月25日起調(diào)整為三級響應(yīng)，社會生產(chǎn)生活秩序全面恢復(fù)，疫情影響合同履行的因素已經(jīng)消除，錦泰公司應(yīng)當(dāng)按約及時履行合同的交付義務(wù)，但錦泰公司交房的時間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)順延疫情影響合同履行的時間，合同原約定在2020年1月30日交房，疫情爆發(fā)的當(dāng)天1月24日雖已開始春節(jié)放假，錦泰公司在24日前未取得竣工驗收備案但并未到合同約定的交房時間不能認(rèn)定其已屬于違約，即使沒有疫情錦泰公司可能在30日不具備交房條件、可能存在違約行為，沒有疫情的發(fā)生逾期的時間也可能縮短，疫情的發(fā)生客觀上延長了錦泰公司完成備案的時間延長了逾期交付的時間，因疫情導(dǎo)致備案時間的延長系不可抗力造成的，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為錦泰公司的違約行為，但扣除疫情影響時間后錦泰公司仍存在延期辦理竣工驗收備案的事實即逾期交付的事實，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；第五、2020年1月24日距合同約定的2020年1月30日交房時間尚差7天時，新冠疫情爆發(fā)，2020年3月25日，疫情對合同履行的影響消除，因此，從2020年3月26日起還應(yīng)繼續(xù)計算7天，也即被告應(yīng)完成工程竣工驗收備案工作的最遲時間為2020年4月1日，但被告直至2020年4月13日才完成該項工作，故本院確認(rèn)錦泰公司逾期交付的時間為2020年4月2日至4月13日共12天。
二、合同對逾期交房違約金的約定是否過分高于損失，是否應(yīng)當(dāng)調(diào)減的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定：當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中，原、被告約定按原告已付款項每日萬分之二支付違約金，逾期交房給買受人造成的損失為租金損失，根據(jù)違約金的懲罰性、損失補償性等特點結(jié)合合同的履行情況、預(yù)期利益，同時參考同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的市場貸款報價利率（LPR），綜合認(rèn)定原、被告約定的違約金不屬于法定的過高情形，不予調(diào)整。
綜上，自2020年3月25日起，新冠肺炎疫情對合同履行的影響已經(jīng)消除，被告應(yīng)于2020年4月2日前完成工程竣工驗收備案工作，但直至2020年4月13日才完成該項工作，已構(gòu)成違約，對于2020年4月2日至2020年4月13日的逾期期間，被告應(yīng)當(dāng)按照約定向原告支付違約金。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)按日向原告支付已付房款萬分之二的違約金，即被告應(yīng)當(dāng)支付原告的違約金為355000元×0.0002×12天=852元。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百一十四條、第一百一十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
一、被告夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告范某1支付逾期交房違約金852元；
二、駁回原告范某1的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費25元，由范某1負(fù)擔(dān)21元，由夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省樂山市中級人民法院。
審判員劉燕萍
書記員吳佳慧
2021-06-28
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