桂林市臨桂區(qū)人民法院
民事一審判決書
民事（2021）桂0312民初2369號(hào)
原告：廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司。
法定代表人：陸某文，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：汪炫春，廣西邦泰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：汪某鋒，男，漢族，住廣東省電白縣，現(xiàn)住桂林市臨桂區(qū)。
被告：王某軍，女，漢族，住址：北京市海淀區(qū)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
經(jīng)審理查明，2008年3月24日，桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司（為甲方、后更名為桂林市某某房地產(chǎn)有限公司）與南寧市某某物業(yè)管理有限公司（為乙方）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。合同約定委托乙方對(duì)位于桂林市城區(qū)（臨桂縣）某某北路中段的某某·某某新城小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限為2009年4月20日起至小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)止?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》第二十條管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約定：1、……（略）；2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積自甲方通知交房之日起向乙方交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）無電梯住宅：自甲方通知交房之日起一年內(nèi)0.4元/平方米/月，滿一年之后0.6元/平方米/月；（2）有電梯住宅：自甲方通知交房之日起一年內(nèi)0.5元/平方米/月，滿一年之后0.7元/平方米/月，電梯費(fèi)（電梯維保、年檢費(fèi)用）30元/戶/月。第二十八條甲方違反協(xié)議，不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起按欠費(fèi)總額每天1‰交納滯納金，逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的，乙方可申請(qǐng)仲裁或向法院提起訴訟。合同簽訂后，原告按約定進(jìn)駐該小區(qū)進(jìn)行管理。2009年9月30日，桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧市某某物業(yè)管理有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)某某·某某新城的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)為：一、無電梯普通住宅：由甲方按建筑面積自通知收房之日起按0.7元/平方米/月向買受人收??；二、有電梯普通住宅：由甲方按建筑面積自通知收房之日起按1.1元/平方米/月向買受人收??；……（略）。2009年10月10日，南寧市某某物業(yè)管理有限公司辦理變更登記手續(xù)，變更為某某物業(yè)公司。2011年1月10日，桂林市某某某某房地產(chǎn)有限公司與王某軍簽訂了《某某˙某某新城房屋（物品）交接單》。
2011年12月30日，被告經(jīng)臨桂縣人民政府物價(jià)局頒發(fā)《服務(wù)性收費(fèi)許可證》：收費(fèi)項(xiàng)目：物業(yè)服務(wù)費(fèi)；計(jì)費(fèi)單位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一、多層住宅：平方米/月/0.7元；二、高層帶電梯住宅：平方米/月/1.1元。
2017年11月20日，桂林市某某房地產(chǎn)有限公司向原告送達(dá)《合同終止通知函》，通知與原告簽訂的合同將于2017年12月31日到期，合同到期后，不再與原告續(xù)簽合同，請(qǐng)?jiān)嬖谕瓿晌飿I(yè)管理交接后于2017年12月31日前退出涉案小區(qū)物業(yè)管理工作。2017年12月31日，原告退出涉案小區(qū)物業(yè)管理。涉案小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會(huì)。
另查明，原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司于2006年11月16日成立，營(yíng)業(yè)期限為2006年11月16日至2026年11月15日，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼為91450103XXXXXXXXXXXXＢ。廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司臨桂分公司系原告某某物業(yè)公司的分公司。被告王某軍是某某·某某新城小區(qū)的業(yè)主，其所有的房產(chǎn)位于臨××北路東側(cè)××·某某××小區(qū)××單元××房，建筑面積為116.89平方米，系有電梯普通住宅，房屋所有人為王某軍、彭某星。原告在庭審中明確表示在本案中不向另外一個(gè)共有人彭某星主張權(quán)利。因被告未及時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等，原告訴至本院，提出上述訴請(qǐng)。原告于2020年11月13日以郵寄《律師催告函》的方式向被告催收拖欠的物業(yè)費(fèi)，并提供郵寄憑證予以佐證。
再查明，2017年5月27日，桂林市臨桂區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理站與廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司臨桂分公司簽訂桂林市臨桂區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理站上門清收生活垃圾有償服務(wù)協(xié)議書，廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司臨桂分公司已按7元/戶/月支付了涉案小區(qū)2017年12月31日以前的生活垃圾處理費(fèi)。
本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力”。本案中，桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為建設(shè)單位與原告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及補(bǔ)充協(xié)議即屬于上述情形，是合同雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上所簽訂，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。原告進(jìn)駐涉案小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，為小區(qū)業(yè)主提供了服務(wù)，直至2017年12月31日撤出小區(qū)，被告作為業(yè)主之一，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向原告繳納生活垃圾處理費(fèi)、公攤電費(fèi)、公攤水費(fèi)、自用電費(fèi)。經(jīng)本院審核，被告所欠的生活垃圾處理費(fèi)為476元（生活垃圾處理費(fèi)按7元/月/戶收取，交納期間從2012年1月至2012年5月、2012年9月至2012年12月、2013年1月、3月至2017年12月，共計(jì)68個(gè)月）。至于公攤水電費(fèi)和自用電費(fèi)的問題。被告未能向本院提交證據(jù)，從原告提交的抄表記錄以及向涉案小區(qū)開發(fā)商桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)賬水電費(fèi)的記錄可知，原告已將小區(qū)水電費(fèi)支付給了桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因此，被告應(yīng)向原告支付公攤電費(fèi)65.5元，公攤水費(fèi)22.8元，自用電費(fèi)38.1元。
由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是每一個(gè)業(yè)主的法定義務(wù),在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不完全履行服務(wù)義務(wù)時(shí)，業(yè)主可以要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者整改。如果在可以繼續(xù)履行或者整改的情況下允許個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用，將造成物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)不足，影響其維持正常服務(wù)，最終損害小區(qū)中其他正常交費(fèi)的業(yè)主利益,本案被告未按時(shí)足額交納生活垃圾處理費(fèi)、公攤水電費(fèi)、自用電費(fèi)雖構(gòu)成違約，但因物業(yè)服務(wù)具有區(qū)域性特點(diǎn)，根據(jù)同小區(qū)系列案認(rèn)定和被告的答辯，原告在為被告提供物業(yè)服務(wù)的過程中，雖不存在大的瑕疵，但小的瑕疵仍然存在，原告提交的證據(jù)顯示其在撤離涉案小區(qū)時(shí)與小區(qū)開發(fā)商桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了結(jié)算，但原告未能提交證據(jù)證明向小區(qū)業(yè)主告知了撤場(chǎng)的事宜，從權(quán)利義務(wù)關(guān)系一致的角度,基于雙方履行合同的實(shí)際，原告要求被告支付違約金有失公平,故對(duì)原告主張違約金的訴請(qǐng)本院不予支持。
綜上所述，被告王某軍經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由，拒不到庭參加訴訟，視其放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利，由此產(chǎn)生的法律后果，由其自行承擔(dān)。依照《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十九條、第九百四十四條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第一百六十二條，判決如下：
一、被告王某軍應(yīng)支付生活垃圾處理費(fèi)476元、公攤電費(fèi)65.5元、公攤水費(fèi)22.8元、自用電費(fèi)38.1元，合計(jì)602.4元給原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司；
二、駁回原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)50元，依法減半收取25元，由原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)10元，被告王某軍負(fù)擔(dān)15元。
上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本判決為終審判決。
審判員石劍
書記員黃海潔
2021-06-28
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