山西省晉城市中級人民法院
民事二審判決書
房屋租賃合同糾紛（2021）晉05民終1002號
上訴人（原審原告）：于某1，男，1965年3月26日出生，漢族，沁水縣人。
委托訴訟代理人：于某2，女，1988年11月25日出生，漢族，沁水縣人。系于某1女兒。
委托訴訟代理人：柴某，男，1969年10月19日出生，漢族，住沁水縣。系于某1所在村民委員會推薦的公民。
上訴人（原審被告）：沁水縣焱鑫鉆采物資有限公司，住所地：沁水縣端氏鎮(zhèn)端氏村移民小區(qū)8號樓3單元202室。現(xiàn)實際辦公地點：沁水縣端氏鎮(zhèn)端氏村華昱大樓對面。
法定代表人：楊某，任總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張某，男，1991年4月11日出生，漢族，現(xiàn)住沁水縣端氏鎮(zhèn)端氏村華昱大樓。系該公司經(jīng)理。
一審法院查明，2018年3月8日，原告于某1與被告焱鑫公司作為甲、乙方簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定被告租用原告房屋，用途為修理居住，租賃期限五年，自2018年3月8日至2023年3月8日止，年租金6.6萬元，房屋租賃期間的水電費由被告承擔(dān)。合同第八條約定“正常的房屋大修理費用由甲方承擔(dān)，日常的房屋維修由乙方承擔(dān)。因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備的損失和維修費用，由乙方承擔(dān)責(zé)任并賠償損失”；合同第十一條約定“提前終止合同：租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前1個月書面通知對方”。協(xié)議簽訂后，原告將案涉房屋交給被告使用。被告將租金支付至2020年3月8日。在使用過程中雙方發(fā)生爭執(zhí)，2019年底至2020年初被告搬離案涉房屋（院內(nèi)留有部分機械設(shè)備未搬走），之后未再使用。被告于2020年5月21日向該院提起訴訟，請求解除合同，返還部分租金。該院作出（2020）晉0521民初468號民事判決，認(rèn)定被告向人民法院起訴要求解除合同，經(jīng)該院向本案原告送達(dá)起訴狀副本即2020年5月22日，應(yīng)視為本案被告提出終止合同的書面通知并送達(dá)原告，判決解除雙方簽訂的房屋租賃合同，但駁回被告要求原告返還租金的訴訟請求。另外，2019年12月9日原告為案涉房屋繳納拖欠的電費500元。
一審法院認(rèn)為，原告與被告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示且不違反法律規(guī)定，合法有效。合同履行過程中被告向該院起訴主張解除合同，該院依法判決予以解除。按照法律規(guī)定，被告以直接起訴的方式主張解除合同，人民法院確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本送達(dá)對方時解除，故原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同已于2020年5月22日解除。被告支付租金至2020年3月8日，對原告主張被告支付合同解除前剩余租金的訴訟請求，該院予以部分支持。按照合同約定，租賃期間的水電費由被告承擔(dān)，故原告墊付的500元電費被告應(yīng)予以償還。原告主張被告賠償房屋維修費用和支付被告提前解除合同給原告造成的違約金，因原告提供的證據(jù)不足以證明其主張的損失事實，且房屋租賃合同約定雙方均有提前解除合同的權(quán)利，未約定提前解除行為構(gòu)成違約，被告通過起訴方式由人民法院依法判決解除合同，被告對于解除合同并未違約，原告的第二、三項訴訟請求缺乏事實依據(jù)，該院不予支持。依照《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第二款、第七百零三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告沁水縣焱鑫鉆采物資有限公司支付原告于某1租金13560元，于本判決生效后三日內(nèi)付清；二、被告沁水縣焱鑫鉆采物資有限公司支付原告于某1電費500元，于本判決生效后三日內(nèi)付清；三、駁回原告于某1的其他訴訟請求。
本院對上述證據(jù)分析認(rèn)為，當(dāng)事人對上述證據(jù)的真實性未提異議，視頻照片的內(nèi)容與本案雙方爭議的事實具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。對上訴人焱鑫公司未在一審舉證期限內(nèi)提交證據(jù)的行為，本院予以訓(xùn)誡。根據(jù)本院采信的證據(jù)，二審查明：焱鑫公司拉機械設(shè)備出門，一輛黑色大眾轎車停在大門口，現(xiàn)焱鑫公司的部分機械設(shè)備仍留在案涉租賃房屋院內(nèi)。2020年5月28日，甲方豆必喚（于某1妻子）與乙方姚某簽訂了租房合同，約定：甲方將位于蘇莊道路西側(cè)樓上三間房屋及門前場地租與乙方開飯店使用。另有六間房屋租期期滿一并租于乙方；房屋租賃期為兩年，自2020年6月1日起至2022年5月31日止；房屋租金為第一年每間房屋4000元整，第二年整體房屋40000元。
本院認(rèn)為，炎鑫公司訴請于某1解除房屋租賃合同糾紛一案中，已作出生效判決認(rèn)定，解除雙方簽訂的合法有效的房屋租賃合同。上訴人炎鑫公司現(xiàn)又以房屋租賃合同無效提出抗辯，本院不予支持。
對于2020年5月22日合同解除前的租金13560元及電費500元，上訴人炎鑫公司應(yīng)當(dāng)予以支付。上訴人炎鑫公司提出其早已搬離房屋未使用，因疫情訴訟拖延至2020年5月22日，其不應(yīng)支付該租金的意見，案涉房屋租賃合同約定了提前解除合同的權(quán)利和方式，上訴人炎鑫公司未按合同約定履行書面通知義務(wù)，其單方搬離房屋的時間并不能視為合同解除的時間，故其該項意見沒有法律依據(jù)，本院不予支持。上訴人于某1為案涉房屋繳納電費500元，繳納單據(jù)上載明了“本次結(jié)余167元”，對于房屋租賃期間的有關(guān)費用，按照房屋租賃合同的約定，水電費應(yīng)由炎鑫公司承擔(dān)，故上訴人炎鑫公司提出電費500元其未使用，不應(yīng)支付的意見，本院不予支持。
對于上訴人于某1主張的合同解除后至解除合同判決生效前的占用期間租金32544元。首先，雙方均認(rèn)可炎鑫公司2019年底至2020年初已搬離房屋，之后未再使用的事實，雖雙方未進(jìn)行正式的房屋及房屋鑰匙交還，但結(jié)合雙方解除合同訴訟中的舉證質(zhì)證、雙方對院內(nèi)留有部分機械設(shè)備未搬走的爭執(zhí)等情況看，房屋事實上并不在炎鑫公司的控制之下。其次，上訴人于某1在炎鑫公司確定已經(jīng)搬離承租房屋近半年之久，且雙方無法協(xié)商一致繼續(xù)履行合同的情況下，其亦負(fù)有及時減損的義務(wù)。故一審綜合考慮案件的實際情況，對該部分房屋空置租金不予支持，具有一定合理性，本院予以支持。
綜上，二上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費766元（于某1預(yù)交614元，沁水縣焱鑫鉆采物資有限公司預(yù)交152元），由于某1負(fù)擔(dān)614元，沁水縣焱鑫鉆采物資有限公司負(fù)擔(dān)152元。
本判決為終審判決。
審判長??張艷麗
審判員??王天明
審判員??焦瑛琴
二○二一年七月三十日
法官助理??劉婷楠
書記員??張智超
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2021-07-30
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