富民縣人民法院
民事一審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）云0124民初593號(hào)
原告：師某某，女，1968年12月10日生，住云南省昆明市嵩明縣。
委托訴訟代理人：張萍，黎陽(yáng)法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：劉冬華，黎陽(yáng)法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)代理。
被告：陳某某，男，1993年1月28日生，住云南省昆明市富民縣。
被告：昆明易禾網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91530124MA6NPMMH4F，住所地：云南省昆明市富民縣永定街道辦事處環(huán)城南路67號(hào)。
法定代表人：鄧發(fā)俊，公司經(jīng)理。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告提供的第5組證據(jù)，符合證據(jù)三性，予以認(rèn)可。關(guān)于上述證據(jù)的關(guān)聯(lián)性及證明效力，本院將結(jié)合全案進(jìn)行綜合評(píng)判。
被告陳某某及被告易禾公司針對(duì)抗辯事由未提供證據(jù)證實(shí)。案經(jīng)庭審，本院確認(rèn)事實(shí)如下：2019年8月1日，師某某與陳某某、易禾公司三方簽訂了一份《買賣居間合同》，合同約定：陳某某將所有的位于富民縣村上春墅153棟1單元102號(hào)房屋（建筑面積為：79.54平方米）以成交價(jià)格人民幣336,000元出售給師某某，易禾公司作為居間人。付款方式：一次性付款，即師某某于更名當(dāng)日向陳某某一次性付清合同約定成交價(jià)。合同第二條第2款約定“簽訂本合同時(shí)，師某某交付定金20,000元，該定金由陳某某委托易禾公司保管，至交易完成，易禾公司將該定金作為尾款付給陳某某.....”。合同第八條，三方責(zé)任。“1.甲方責(zé)任：保證有權(quán)決定出售事宜；承諾并保證在交易各環(huán)節(jié)均能提供符合相關(guān)部門規(guī)定的相關(guān)材料文書等，并對(duì)真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)，否則承擔(dān)由此引發(fā)的一切后果；保證該房產(chǎn)或車位在交易時(shí)沒(méi)有權(quán)利瑕疵，不存在欠繳稅費(fèi)、被查封等情況。若該標(biāo)的處于租賃期間，甲方保障承租方出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文書；配合乙方完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、交付等手續(xù)；合同簽訂后如有違反上述事項(xiàng)，或甲方未履行權(quán)屬的告知義務(wù)，導(dǎo)致乙方發(fā)生重大誤解并造成損失的，由甲方承擔(dān)由此導(dǎo)致的一切責(zé)任與損失。2.乙方責(zé)任：保證有合法購(gòu)買資金，承諾并保證在交易各個(gè)環(huán)節(jié)均能提供相關(guān)部門規(guī)定的相關(guān)資料、文書等，并對(duì)真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)，否則承擔(dān)由此造成一切后果；若乙方申請(qǐng)銀行按揭貸款，保證在銀行的信用良好；配合甲方完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交付等手續(xù)，按約定向丙方支付中介服務(wù)費(fèi)。合同簽訂后如有違反上述事項(xiàng)，由乙方承擔(dān)由此導(dǎo)致的一切責(zé)任與損失。3.丙方責(zé)任：見(jiàn)證甲乙雙方之間的買賣行為；為交易雙方提供權(quán)屬過(guò)戶、咨詢貸款等服務(wù)；協(xié)助甲乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶交付等手續(xù)；因甲乙任何一方提供資料不真實(shí)而導(dǎo)致交易不成的，丙方不承擔(dān)任何責(zé)任?！焙贤€就其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，師某某依約交納定金20,000元，易禾公司承認(rèn)該款現(xiàn)仍由其公司保管。
另查明，2013年1月11日，經(jīng)劉翀與昆明富達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》購(gòu)買案涉富民縣村上春墅153棟1單元102號(hào)房屋（建筑面積為：79.54平方米），合同總金額為375,428元，并于同年1月22日登記備案至劉翀名下至今。
本院認(rèn)為，師某某與陳某某、易禾公司三方簽訂的《買賣居間合同》系三方當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)一致成立的合約，內(nèi)容不違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未侵害第三人利益，該合同合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守、誠(chéng)信履行。經(jīng)查，合同訂立時(shí)因該不動(dòng)產(chǎn)系登記備案致案外人劉翀名下，陳某某無(wú)權(quán)處分，該買賣居間合同屬效力待定合同。據(jù)合同的約定的內(nèi)容，本案《買賣居間合同》涉及三方當(dāng)事人二個(gè)法律關(guān)系，即易禾公司與房屋交易雙方的居間法律關(guān)系，以及師某某與陳某某的房屋買賣法律關(guān)系。
針對(duì)房屋買賣合同這一法律關(guān)系，雙方在合同中明確約定雙方責(zé)任：被告陳某某應(yīng)保證有權(quán)決定涉案房產(chǎn)出售事宜，包括提供交易各個(gè)環(huán)節(jié)符合規(guī)定的材料文書、保證該房產(chǎn)無(wú)權(quán)利瑕疵、配合完成產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶和交付手續(xù)、履行權(quán)屬的告知義務(wù)等責(zé)任義務(wù)。被告陳某某表示已口頭告知原告房屋所有權(quán)并未辦理，且并未備案登記在被告名下的事實(shí)，但被告提交的證據(jù)無(wú)法證實(shí)二被告已向原告明確這一事實(shí)。綜上，二被告未履行合同約定的多項(xiàng)義務(wù)，存在違約。本案房屋買賣關(guān)系中涉及更名義務(wù)、房屋權(quán)屬、所有權(quán)登記備案，以及存在暫無(wú)法辦理權(quán)證瑕疵的房產(chǎn)出售給原告等問(wèn)題存在爭(zhēng)議。經(jīng)查，被告對(duì)該房產(chǎn)無(wú)權(quán)處分，陳某某與師某某訂立合同處分他人財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或事后取得處分權(quán)，且二被告違反合同約定，未履行約定的合同義務(wù)，已構(gòu)成違約?，F(xiàn)原告提出二被告隱瞞事實(shí)，無(wú)法辦理網(wǎng)簽及權(quán)證，而要求解除買賣合同的訴請(qǐng)，具有事實(shí)及法律規(guī)定，予以支持。陳某某提出的合同僅約定其履行商品房備案登記更名義務(wù)，與查明的事實(shí)不符，不予采納。
針對(duì)居間合同這一法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。第四百二十五條：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。本案中被告易禾公司并未就房屋權(quán)屬瑕疵問(wèn)題向原告如實(shí)報(bào)告，原告有權(quán)拒絕支付報(bào)酬并要求其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因被告易禾公司未按合同約定履行提供權(quán)屬過(guò)戶、協(xié)助產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及交付等合同責(zé)任義務(wù)。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”第九十六條：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定”。二被告的行為均構(gòu)成違約，并導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，對(duì)原告主張解除《買賣居間合同》這一請(qǐng)求，依法予以支持。本案中原告要求解除合同的通知時(shí)間即本案訴狀副本送達(dá)被告之日，因本案合同涉及兩個(gè)法律關(guān)系，并以送達(dá)二被告之日（2021年7月14日）確認(rèn)為合同解除之日。
對(duì)于原告要求返還定金的主張。本院認(rèn)為，合同約定二被應(yīng)保證涉案標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬實(shí)等義務(wù)。其中，就雙方爭(zhēng)議的僅約定備案更名義務(wù)，還是包括辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的問(wèn)題，被告陳某某陳述合同簽訂前已經(jīng)告知原告所有權(quán)未登記在其名下，但未提交了證據(jù)加以證實(shí)，無(wú)法證實(shí)二被告已就房屋未登記備案在陳某某名下及辦理權(quán)證等實(shí)情向原告進(jìn)行了告知說(shuō)明，二被告應(yīng)當(dāng)按照生效合同約定誠(chéng)信履行自己的義務(wù)。原告在不知曉以上實(shí)情的情況下與二被告簽訂合同，二被告亦未按合同約定履行相關(guān)義務(wù)。作為購(gòu)房一方的發(fā)起訴訟明確表示不愿繼續(xù)履行合同，合同已無(wú)實(shí)際履行之基礎(chǔ)和必要。本案合同解除，系賣方一方居于對(duì)所簽《買賣居間合同》真實(shí)意思的違反，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案爭(zhēng)議定金20,000元系買方依合約所付，根據(jù)定金罰則，收受定金的一方不履行約定義務(wù)的，交付定金一方有權(quán)要求返還雙倍定金，但本案原告未主張雙倍返還定金。因本案合同中約定的定金為更名、辦證、過(guò)戶等保證金，具有擔(dān)保性質(zhì)，符合相關(guān)法律對(duì)定金的規(guī)定，原告的請(qǐng)求依法予以支持。至于易禾公司訴訟中提出合同解除喪失居間服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)并從定金中扣除的問(wèn)題，因其未就此提出反訴，且未提供證據(jù)證實(shí)其主張，經(jīng)主持調(diào)解，因分歧過(guò)大而未果，故在本案中不予處理。本案系民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十六條、第一百零七條、第一百一十五條、第一百三十條、第四百二十四條、第四百二十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
一、原告師某某與被告陳某某、昆明易禾網(wǎng)絡(luò)科技有限公司于2019年8月1日簽訂的《買賣居間合同》于2021年7月14日解除；
二、由被告昆明易禾網(wǎng)絡(luò)科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告師某某定金20,000元。
如果未按生效判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取計(jì)150元（原告已預(yù)交），由被告陳某某、昆明易禾網(wǎng)絡(luò)科技有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省昆明市中級(jí)人民法院。
雙方當(dāng)事人在上訴期限內(nèi)均未提起上訴的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可以在判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期限為兩年。
審判員宣云
書記員火有明
2021-07-29
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