江蘇省無錫市中級人民法院
民事二審判決書
服務(wù)合同糾紛（2021）蘇02民終4020號
上訴人（原審被告）：劉某2，男，1975年10月11日出生，漢族，住無錫市錫山區(qū)。
上訴人（原審被告）：羅玉芹，女，1980年1月20日出生，漢族，住無錫市錫山區(qū)。
上訴人（原審被告）：劉子琨，男，2000年10月3日出生，漢族，住無錫市錫山區(qū)。
委托訴訟代理人（受羅玉芹、劉子琨共同委托）：劉某2，男，1975年10月11日出生，漢族，住無錫市錫山區(qū)。
上訴人（原審被告）：劉某1，男，2006年11月9日出生，漢族，住無錫市錫山區(qū)。
法定代理人：劉某2，男，1975年10月11日出生，漢族，住無錫市錫山區(qū)，系劉某1父親。
被上訴人（原審原告）：上海景瑞物業(yè)管理有限公司無錫分公司，統(tǒng)一社會信用代碼913202050879304532，住所地?zé)o錫市錫山區(qū)安鎮(zhèn)街道錫東大道西、興越路南。
負(fù)責(zé)人：張嵐，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李志輝，江蘇玄博律師事務(wù)所律師。
一審法院認(rèn)定事實：
2014年10月19日，劉某2作為瑞景望府43幢216室業(yè)主代表與案外人無錫景瑞置業(yè)有限公司及景瑞公司簽訂無錫瑞景望府《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定景瑞公司為瑞景望府小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為聯(lián)排別墅住宅公共服務(wù)費為3.8元／月／平方米，公共能耗費為0.56元／月／平方米，電梯運行維護(hù)費為0.45元／月／平方米。物業(yè)管理費交納時間為劉某2辦理交房手續(xù)之日一次性預(yù)繳一年費用，之后，每年的1月5日前交納當(dāng)年的物業(yè)管理費。如劉某2不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求劉某2補交，并從逾期之日起每天加收應(yīng)付款項千分之三的違約金。合同另約定了物業(yè)管理服務(wù)事項內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
另查明，劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1系瑞景望府43幢216室業(yè)主，該房屋建筑面積為206.26平方米。劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1自2016年11月1日至2019年12月31日未交納物業(yè)公共服務(wù)費合計29784元。2019年9月4日，無錫市錫山區(qū)安鎮(zhèn)街道人民調(diào)解委員會出具人民調(diào)解記錄，載明通過多次電話溝通，業(yè)主劉某2以車庫被雨水淹為由，不交物業(yè)費，調(diào)解不成。
一審審理中，劉某2提供照片打印件12張，以證明景瑞公司未按協(xié)議約定提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)存在公共樓道未打掃、排水溝未清理、欄桿生銹未刷漆、亂停車、綠化管理不到位和地下室漏水等問題。景瑞公司認(rèn)為照片僅能反映拍攝時刻點的情況，不能反映真實的物業(yè)服務(wù)狀況，關(guān)于地下室進(jìn)水問題系開發(fā)商原因所致，景瑞公司已協(xié)助劉某2多次與開放商溝通、調(diào)解，劉某2不能以此作為拒付物業(yè)費的理由。
上述事實，有景瑞公司提供的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、人民調(diào)解記錄復(fù)印件、起訴通知書、催繳物業(yè)費短信打印件、不動產(chǎn)房屋登記簿證明、業(yè)主資料登記表復(fù)印件、無錫市物價局備案回復(fù)表復(fù)印件和劉某2提供的照片打印件，及一審?fù)徆P錄等在案佐證。
一審法院認(rèn)為：
劉某2與景瑞公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，雙方理應(yīng)恪守。根據(jù)協(xié)議約定的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，法院對劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1結(jié)欠景瑞公司2016年11月1日至2019年12月31日間的物業(yè)公共服務(wù)費29784元予以確認(rèn)，現(xiàn)景瑞公司要求劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1給付上述款項，于法有據(jù)，予以支持。
至于景瑞公司主張的違約金，雖合同約定違約金自逾期之日起按應(yīng)付款項日千分之三計算，但法院注意到，劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1家中確存在地下室進(jìn)水的情形，且經(jīng)與景瑞公司協(xié)商，就該問題尚未達(dá)成一致意見，在此情況下劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1未及時繳納物業(yè)管理費過錯較小，故綜合當(dāng)事人的過錯程度及合同約定酌定違約金按照29784元為基數(shù)自2019年9月4日景瑞公司委托人民調(diào)解未果之日起至實際給付之日止按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。
至于劉某2辯稱其系因受到欺騙而被迫簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》和物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)過高的意見，無事實及法律依據(jù)，法院不予采信。至于劉某2辯稱因交房時地下室門是壞的，開發(fā)商承諾退800元充抵物業(yè)費及景瑞公司還有裝修押金1500元未退還的意見，因不屬于本案理涉范圍，劉某2可另行主張權(quán)利。至于劉某2辯稱景瑞公司未能按約提供物業(yè)服務(wù)的意見，法院認(rèn)為，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理、服務(wù)行為指向的對象是整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等，目標(biāo)是為全體業(yè)主創(chuàng)造一個更適宜生活的外部環(huán)境，管理質(zhì)量是否達(dá)到合同約定的要求不能僅依據(jù)個別業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)，況且要實現(xiàn)物業(yè)管理毫無瑕疵，達(dá)到全體業(yè)主的滿意也是不客觀的，因此雙方應(yīng)本著誠實信用及相互諒解的態(tài)度解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的瑕疵。如果確系物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。物業(yè)管理費的收取是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運行的前提，業(yè)主不能因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿而不按時繳納物業(yè)管理費用。同時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)傾聽業(yè)主意見，修正服務(wù)過程中出現(xiàn)的瑕疵，不斷提高管理水平，為小區(qū)的和諧發(fā)展作出不斷努力。故法院對劉某2的該項辯稱意見亦不予采信。至于劉某2主張的其地下室漏水事宜，因漏水原因尚不明確，故劉某2可另行主張權(quán)利。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，上訴人與被上訴人簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)，上訴人提供的證據(jù)不足以證明景瑞公司違反合同約定以及法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定，上訴人應(yīng)按照《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定向景瑞公司支付涉案物業(yè)費。至于上訴人提出“一審中羅玉芹、劉子琨、劉某1均有委托書，法院判定為無正當(dāng)理由拒不到庭，與事實不符”的上訴理由，經(jīng)查一審中原審被告并未提供相關(guān)授權(quán)委托書，一審作出相應(yīng)認(rèn)定并無不妥。
綜上所述，劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費545元，由上訴人劉某2、羅玉芹、劉子琨、劉某1承擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長張圣斌
審判員劉蕓
審判員顧妍
書記員汪靈志
2021-07-28
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