習(xí)水縣人民法院
民事一審判決書
服務(wù)合同糾紛（2021）黔0330民初3624號
原告：貴州華鋒物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。統(tǒng)一社會信用代碼：91520330MA6H20U485。住所：習(xí)水縣馬臨街道和平社區(qū)124號。
法定代表人：劉華，男，漢族，生于1985年5月6日，貴州省習(xí)水縣人，住習(xí)水縣。
被告：陳某，男，漢族，生于，貴州省習(xí)水縣人，現(xiàn)住習(xí)水縣。
委托代理人：何某，女，漢族，生于，貴州省習(xí)水縣人，現(xiàn)住習(xí)水縣，（系妻子，特別授權(quán)）
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2018年5月30日，習(xí)水縣“御景山居”D區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)公司貴州省習(xí)水縣昌信物業(yè)管理有限公司停止對該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。由于該小區(qū)未成立業(yè)主委員會，2018年6月1日，建設(shè)單位遵義市華居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘原告華鋒物業(yè)公司為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。合同約定：“物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有已竣工并交付物業(yè)的建筑面積交納，電梯住宅按照1.2元/月/平方米（含水電公攤）；業(yè)主應(yīng)于2018年6月1日之日起足額交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于2018年6月1日起履行交納義務(wù)；甲方（華居公司）、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)每日按應(yīng)付未付款千分之二的標(biāo)準(zhǔn)向乙方（華鋒物業(yè)公司）支付違約滯納金”。此后，原告華鋒物業(yè)公司履行了相應(yīng)管理服務(wù)義務(wù)。
被告購買了習(xí)水縣杉王大道御景山居Ｄ區(qū)房屋，建筑面積99.52平方米，未繳納2018年6月1日至2021年5月31日期間的物業(yè)服務(wù)費。
以上事實，有《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《關(guān)于退出御景山居D區(qū)物業(yè)管理的公函》、《情況說明》、《服務(wù)月報》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及雙方當(dāng)庭陳述等在卷佐證，上述證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭舉證質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”之規(guī)定，原告華鋒物業(yè)公司與遵義市華居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年6月1日簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原告與華居公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對被告具有約束力，原被告雙方應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行合同義務(wù)。被告與開發(fā)商簽訂的購房合同中的物業(yè)服務(wù)費部分已被新的物業(yè)服務(wù)合同所取代，被告的辯解意見于法無據(jù)，本院不予支持。
對原告主張物業(yè)服務(wù)費的訴請，因原告履行了物業(yè)服務(wù)工作，被告接受了物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費，故該項訴請符合法律規(guī)定，本院予以支持，對被告的第1項辯稱意見，本院不予采納。被告應(yīng)支付2018年6月1日至2021年5月31日的物業(yè)服務(wù)費為99.52平方米×1.2元/平方米×36個月＝4299.24元。
對原告主張逾期滯納金的訴請，因《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定“業(yè)主應(yīng)于2018年6月1日之日起足額交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于2018年6月1日起履行交納義務(wù)”。約定中未限定業(yè)主年度內(nèi)交納物業(yè)服務(wù)費的時間，違約金條款也未界定違約滯納金的起算點。被告辯稱意見應(yīng)視為對違約金的請求調(diào)整，故本院根據(jù)公平合理原則對原告主張的逾期滯納金酌情支持716元。
綜上，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，平等保護當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，判決如下：
一、被告陳友卯在本判決生效后十日內(nèi)支付原告貴州華鋒物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司2018年6月1日至2019年5月31日期間的物業(yè)管理費4299.24元，并支付逾期滯納金716.00元。
二、駁回原告貴州華鋒物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司的其余訴訟請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取案件受理費32.2元，由被告陳友卯負(fù)擔(dān)。
本判決發(fā)生法律效力后，權(quán)利人可在判決確定的履行期限屆滿后二年內(nèi)，向本院申請執(zhí)行。
本判決為終審判決。
審判員趙歷剛
法官助理馮雪彬
書記員袁小玲
2021-07-27
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