甘肅省張掖市中級(jí)人民法院

民事二審判決書(shū)

締約過(guò)失責(zé)任糾紛（2021）甘07民終617號(hào)

上訴人（原審原告）：張某1，男，漢族，甘肅省高臺(tái)縣人，住高臺(tái)縣。
委托訴訟代理人：劉某，甘肅譽(yù)西律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：張某2，女，漢族，甘肅省高臺(tái)縣人，住高臺(tái)縣。
委托訴訟代理人：許某，甘肅鑫星律師事務(wù)所律師。
原審第三人：于某，男，漢族，甘肅省高臺(tái)縣人，住高臺(tái)縣。系上訴人張某2之夫。
委托訴訟代理人：許某，甘肅鑫星律師事務(wù)所律師。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告張某2與第三人于某系夫妻關(guān)系。2014年8月，原告張某1聽(tīng)聞被告張某2及第三人于某開(kāi)發(fā)修建潤(rùn)澤苑4號(hào)樓，隨至被告處詢問(wèn)該樓的商業(yè)門(mén)店銷售事宜。經(jīng)協(xié)商，原被告約定由被告將潤(rùn)澤苑4號(hào)樓一樓拐角處面積約為100平方米的門(mén)店一間出售于原告。同月11日，原告通過(guò)銀行匯款向被告交納購(gòu)房押金100000元，被告收款后向原告出具收條一張。雙方未約定預(yù)購(gòu)門(mén)店的具體房號(hào)、價(jià)格、簽約方式及交房時(shí)間。2015年9月10日，潤(rùn)澤苑4號(hào)樓由高臺(tái)縣安民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司作為建設(shè)單位、高臺(tái)縣金地建筑工程有限公司作為施工單位開(kāi)工修建。2016年4月11日，該項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證。2017年4月25日工程竣工。2016年10月10日，被告丈夫即第三人于某在電話中向原告承諾退還押金。2018年1月25日，高臺(tái)縣安民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司將潤(rùn)澤苑4號(hào)樓1至8號(hào)商鋪出售給第三人于某。2020年3月25日，第三人與原告通話再次承諾資金到位后向原告給付押金。2020年11月25日，高臺(tái)縣安民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司委托第三人于某將潤(rùn)澤苑4號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓給被告張某2任法定代表人的高臺(tái)縣共利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。至今，原被告未簽訂房屋買(mǎi)賣合同，被告亦未向原告交付房屋。

上訴人張某2的上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判被或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、對(duì)一審法院認(rèn)定雙方之間系締約過(guò)失責(zé)任糾紛的案由持有異議。上訴人認(rèn)為：本案雙方之間系合法的商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系，依法有效，并應(yīng)該繼續(xù)履行。理由如下：1、本案基本事實(shí)：2014年7、8月份被告掛靠高臺(tái)縣安民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)高臺(tái)縣棚戶區(qū)改造工程潤(rùn)澤苑4號(hào)綜合樓建設(shè)項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)并承建。2014年8月在被告對(duì)該區(qū)域舊房拆遷過(guò)程中，原告張某1主動(dòng)找到被告要求商談并購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目工程修建的門(mén)店方一間，面積約100平方米，位置為第一間門(mén)店。當(dāng)時(shí)該地段門(mén)面房每平方米售價(jià)13000元，原告要求按照每平方米12000元購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)雙方商議，被告同意以每平方米12000元的價(jià)格出售給原告面積約100平方米的門(mén)店房一間。原告張某1為了更加牢固確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目建設(shè)的門(mén)店房，于2014年8月11日自愿向被告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式交付押金100000元。由此證明，雙方之間已于2014年8月11日完成商品房買(mǎi)賣合同協(xié)商一致的合議。一審期間，原告關(guān)于商品價(jià)格的如何約定的陳述是：根據(jù)交付房屋時(shí)的市價(jià)履行。那么對(duì)于該買(mǎi)賣行為是符合商品房買(mǎi)賣合同標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)法律規(guī)定的。2、從被上訴人的訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)證明雙方之間存在“房屋買(mǎi)賣合同”關(guān)系。3、經(jīng)庭審上訴人向法庭提供證據(jù)，足以證明關(guān)于涉案房屋的所有手續(xù)合法。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，被告于2015年1月5日取得該建設(shè)項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2016年3月25日取得《建筑工程施工許可證》并開(kāi)工建設(shè)。隨后又在2016年4月11日取《商品房預(yù)售許可證》（商鋪面積4900平方米）。2016年該工程建設(shè)完工、驗(yàn)收并交付使用。故自2016年工程完工后，已經(jīng)可以辦理交付使用手續(xù)的，是被上訴人故意違約不予履行合同的的行為導(dǎo)致未能簽訂正規(guī)的房屋買(mǎi)賣合同，并導(dǎo)致至今合同不能履行。至于此后，涉案房屋所辦理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)并不影響合同的履行，也不存在上訴人一方未取得權(quán)益的情況。4、根據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第一條規(guī)定，本案即屬于將未建成的房屋向原告銷售，原告支付部分價(jià)款的房屋預(yù)售合同。5、根據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》定第二條規(guī)定，本案被告取得商品房預(yù)售許可證明的時(shí)間是2016年4月11日，原告起訴法院的時(shí)間是2020年9月7日。故雙方之間的商品房預(yù)售合同合法有效。6、自原告預(yù)定的門(mén)店房建成后，被告方一直催促原告方履行合同，交納房款并收房，為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。但是原告方一直找種種借遲遲不履行合同義務(wù)。至今原告預(yù)定的門(mén)面房還為其保留。因?yàn)楹贤戏ㄓ行?，被告方無(wú)權(quán)出售。二、關(guān)于被上訴人申請(qǐng)變更后的訴訟請(qǐng)求“請(qǐng)求確認(rèn)原、被告雙方買(mǎi)賣合同已解除”的訴訟請(qǐng)求也足以證明雙方之間系合法有效的買(mǎi)賣合同關(guān)系，對(duì)于雙方均認(rèn)可的買(mǎi)賣合同內(nèi)關(guān)系，一審法院卻以低約過(guò)失責(zé)任糾紛定案實(shí)為不妥。根據(jù)《合同法》九十六條第一款規(guī)定，本案現(xiàn)原告以訴訟方式起訴被告解除合同，被告視為通過(guò)訴訟方式通知合同相對(duì)方。但被告不同意原告關(guān)于雙方之間的買(mǎi)賣合同已經(jīng)解除的說(shuō)法，并認(rèn)為原告在本案中不享有合同解除權(quán)。理由如下：本案雙方之間的商品房買(mǎi)賣合同系雙務(wù)合同，雙方應(yīng)根據(jù)合同義務(wù)分配情況、合同履行程度以及各方違約大小等綜合考慮合同當(dāng)事人是否享有解除權(quán)。本案中被告已經(jīng)履行了合同義務(wù)，修建完成了原告預(yù)購(gòu)的商品門(mén)面房，合同目的已經(jīng)基本達(dá)成，且現(xiàn)該房屋一直存在空置等待原告辦理相關(guān)履行合同的手續(xù)。而原告根據(jù)個(gè)人原因拖延、拒絕繼續(xù)履行合同，屬于違約方，現(xiàn)如果認(rèn)定原告享有合同解除權(quán)，進(jìn)一步確認(rèn)雙方的合同已經(jīng)解除，會(huì)導(dǎo)致合同雙方利益顯著失衡，且無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)《合同法》第一百一十二條規(guī)定，合同繼續(xù)履行并不影響雙方要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利，則不宜認(rèn)定其享有合同解除權(quán)。三、關(guān)于本案承擔(dān)責(zé)任主體問(wèn)題。上訴人認(rèn)為：本案責(zé)任責(zé)任的主體不應(yīng)該是上訴人張某2個(gè)人。因?yàn)?，就被上訴人提交的證據(jù)“收條”顯示的內(nèi)容“今收到張某1潤(rùn)苑4號(hào)樓門(mén)店押金”的內(nèi)容可以看出，該押金是為了購(gòu)買(mǎi)“潤(rùn)澤園4號(hào)樓門(mén)店”，故作為一個(gè)商業(yè)樓的開(kāi)發(fā)修建并非個(gè)人能力所為，且開(kāi)庭時(shí)已經(jīng)明確上訴人張某2當(dāng)時(shí)是職務(wù)行為，且一審查明該押金確實(shí)用于開(kāi)發(fā)樓房的建設(shè)。故被上訴人起訴上訴人個(gè)人和一審判決上訴人個(gè)人承擔(dān)退款義務(wù)主體錯(cuò)誤。綜上，雙方之間存在合法的房屋買(mǎi)賣合同關(guān)系，該合同關(guān)系合法有效，應(yīng)該繼續(xù)履行。因原告方違約，無(wú)權(quán)索要給付的押金懇請(qǐng)法庭根據(jù)查明的案件事實(shí)依法駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
張某1辯稱，2014年我就交了房屋押金，2020年的11月份于某、張某2才取得該房屋的處分權(quán)，而且在2014年我交押金的時(shí)候?qū)Ψ經(jīng)]有任何手續(xù)，我在簽訂押金合同的時(shí)候?qū)τ诜课莸膬r(jià)款、位置以及交付時(shí)間都沒(méi)有做約定，因此實(shí)際上不是一個(gè)真正的房屋買(mǎi)賣合同，僅是一個(gè)意向性的合同，一審法院將案由從商品房買(mǎi)賣合同糾紛變更為締約過(guò)失責(zé)任糾紛，我方表示認(rèn)可。本案顯示的證據(jù)至少是在2016年，雙方已將意向性的合同解除，而且在我催要押金的時(shí)候?qū)Ψ皆兄Z支付利息，即便解除合同的時(shí)間認(rèn)定為2016年，之后的利息對(duì)方也應(yīng)當(dāng)支付。本案中對(duì)方的過(guò)錯(cuò)顯而易見(jiàn)，而締約過(guò)失造成的損失也僅是依據(jù)締約本約，因此張某2抗辯說(shuō)涉案房屋沒(méi)有賣出去給其造成了損失，并不是締約本約造成的損失，而且張某2也沒(méi)有任何證據(jù)證明曾督促我簽訂房屋預(yù)售合同或者房屋買(mǎi)賣合同，在沒(méi)有證據(jù)證明雙方對(duì)房屋基本情況有約定的情況下，張某2提出的損失是無(wú)稽之談。
原審第三人于某述稱，同意上訴人張某2的上訴理由。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是張某2向張某1出具的收條，能否認(rèn)定雙方已經(jīng)形成商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系，張某1交付的10萬(wàn)元押金應(yīng)否返還并承擔(dān)相應(yīng)利息。判斷商品房買(mǎi)賣中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂、收據(jù)等是否具有買(mǎi)賣合同的性質(zhì)，主要應(yīng)甄別此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容。本案中，經(jīng)雙方磋商，張某2僅向張某1出具了一張白頭收條，載明了張某1擬要購(gòu)買(mǎi)潤(rùn)澤苑4號(hào)樓門(mén)店，雙方再未簽訂其他協(xié)議，尤其對(duì)商鋪的面積、單價(jià)、房屋交付條件及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜、違約責(zé)任等重要條款均未約定，故該收條尚不具備商品房買(mǎi)賣合同的基本特征。張某2認(rèn)為雙方已經(jīng)形成商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系的上訴理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)張某1向張某2交付10萬(wàn)元款項(xiàng)的行為和張某2出具的收條上載明的內(nèi)容，證明張某1在2014年8月有意購(gòu)買(mǎi)張某2及于某準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)修建的潤(rùn)澤苑4號(hào)樓門(mén)店，該收條具有預(yù)約合同的性質(zhì)。此后，雙方均負(fù)有就買(mǎi)賣合同具體內(nèi)容進(jìn)行繼續(xù)磋商，并在將來(lái)的一定期限內(nèi)訂立正式商品房買(mǎi)賣合同，將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)，但雙方并無(wú)必須締約的義務(wù)，至于最終能否達(dá)成買(mǎi)賣協(xié)議，應(yīng)視雙方之后具體的協(xié)商結(jié)果而定?，F(xiàn)張某2認(rèn)為張某1違約不交納房款，拒絕簽訂正式合同，但根據(jù)雙方僅有的收條，不能證明雙方約定了訂立本合同的條件是張某1支付完所有房款，張某2對(duì)張某1違約的事實(shí)無(wú)證據(jù)證明。故張某2認(rèn)為因張某1違約而不應(yīng)返還10萬(wàn)元押金的上訴理由不能成立，本院不予支持。張某2主張其收取押金的行為是職務(wù)行為，對(duì)此并未提供證據(jù)證明，本院不予采信。對(duì)張某1主張的資金占用利息損失費(fèi)用，雙方在收取押金時(shí)并未進(jìn)行明確的書(shū)面約定，張某1提供的錄音證據(jù)中對(duì)利息承擔(dān)問(wèn)題亦未明確約定，且現(xiàn)在張某1不愿與張某2簽訂購(gòu)房合同，故張某1要求張某2承擔(dān)其資金占用費(fèi)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，上訴人張某1、張某2的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2871元，由上訴人張某1、張某2各負(fù)擔(dān)1435.5元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)胡宏睿
審判員陳軍
審判員宋睿
書(shū)記員張夢(mèng)婷

2021-07-27

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