武威市涼州區(qū)人民法院
民事一審判決書
房屋租賃合同糾紛（2021）甘0602民初5740號
原告:彭某，女，1991年1月19日出生,漢族，甘肅省金昌市人，住金昌市。
被告：甘肅星光商業(yè)管理有限公司。
住所地:甘肅省武威市涼州天豐街北側(cè)紅星時代廣場1-3號樓負(fù)一層商業(yè)001號。
法定代表人：陳某，系該公司總經(jīng)理。
被告：甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地：甘肅省武威市涼州區(qū)新城區(qū)緯四路南側(cè)經(jīng)二路西側(cè)。
法定代表人：蔡某，該公司執(zhí)行董事。
共同委托訴訟代理人：阮某，系甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兼甘肅星光商業(yè)管理有限公司員工。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定如下事實(shí):2016年9月11日，彭某與星光公司、星泓公司簽訂了武威紅星時代廣場商品房委托經(jīng)營管理合同,該合同約定：彭某將其位于武威市××區(qū)面積為32.27平方米房號為C3074的房屋出租并全權(quán)委托給星光公司經(jīng)營管理；該商品房的委托經(jīng)營管理期限為10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止；房屋的租金2017年10月1日至2019年9月30日每季度為8897元，2019年10月1日至2021年9月30日每季度為10009元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣彭某應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)后于第二個收費(fèi)季度的第一個月內(nèi)將前一個季度的租金支付至彭某指定的銀行賬戶，如星光公司不能按時支付租金，每逾期1日，按應(yīng)付款項(xiàng)每日萬分之三向彭某支付違約金。當(dāng)星光公司逾期60日后，由星泓公司全權(quán)擔(dān)保負(fù)責(zé)支付星光公司應(yīng)付租金及所產(chǎn)生的違約金等。合同簽訂后，彭某將涉訴房屋交付給星光公司租賃并管理使用。從2019年7月起，星光公司未按約定向彭某支付房屋租金。彭某遂起訴要求星光公司支付2019年7月1日至2021年6月30日期間的房屋租金83266.15元及違約金，并要求退還以代扣稅金為名收取的款項(xiàng)3588.46元。審理中，彭某并未就代扣稅金3588.46元提交相關(guān)證據(jù)。
本院認(rèn)為，彭某與星光公司、星泓公司簽訂的房屋委托經(jīng)營管理合同內(nèi)容合法，意思表示真實(shí)，屬有效合同，依法具有法律約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。星光公司租賃并全權(quán)經(jīng)營管理彭某的房屋，理應(yīng)按合同約定的期限、數(shù)額支付房屋租金及其違約金。從2019年7月1日起至2021年3月31日止，星光公司應(yīng)付的房屋租金為68951元，但2021年4月1日至2021年6月30日期間的房屋租金10009元由于截止到法庭開庭辯論終結(jié)，給付租金的期限尚未屆滿，故對彭某主張的該部分訴求本院不予支持，彭某可以在期限屆滿后另行主張。鑒于2020年第一季度確屬全國及我市新冠肺炎疫情爆發(fā)期，星光公司的公告中已明確免除其商戶2月份的租賃費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，且星光公司經(jīng)營的星光購物中心紅星時代廣場于2020年1月27日至2020年2月22日暫停營業(yè)屬實(shí)，本案存在新冠肺炎疫情的不可抗力因素，故應(yīng)對星光商業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的租賃費(fèi)酌情予以減免，結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營狀況實(shí)際，本院將C3074房屋減免的租賃費(fèi)數(shù)額確定為3002.7元（2020年第一季度租賃費(fèi)10009元÷90天×?xí)和I業(yè)期間27天）；據(jù)上，星光公司應(yīng)當(dāng)向彭某償付2019年7月1日至2021年3月31日的房屋租賃費(fèi)數(shù)額為65948.3元（68951元-3002.7元）。租金減免后違約金應(yīng)作相應(yīng)的減免，從2020年5月1日起至2021年6月30日共425天減免的違約金數(shù)額為382.84元（3002.7元×日萬分之三×425天）。截止2021年6月30日，違約金總額確定為6410..96元（6793.80元-382.84元）。綜上，星光公司拖欠彭某2019年7月1日至2021年3月31日期間的房屋租金65948.3元元及截止于2021年6月30日的違約金6410.96元的事實(shí)有確實(shí)充分的證據(jù)予以證實(shí)，其合理的訴訟請求本院予以支持；對于其余不合理的訴求，本院不予支持。對于后續(xù)違約金，應(yīng)按合同約定繼續(xù)計(jì)算。對于星光公司抗辯違約金明顯過高，請求依法予以調(diào)整的辯解理由，因星光公司不能舉證證明彭某訴請的違約金超過《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，故該辯解理由本院不予采信。星泓公司作為合同擔(dān)保方，在合同中承諾了全權(quán)擔(dān)保支付的保證責(zé)任，且尚在保證責(zé)任承擔(dān)的期限之內(nèi)，按照現(xiàn)行《民法典》的規(guī)定應(yīng)按一般保證擔(dān)責(zé)，但按照當(dāng)時的法律規(guī)定應(yīng)按連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任，且適用當(dāng)時的法律規(guī)定更有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會和經(jīng)濟(jì)秩序，故星泓公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；彭某請求星泓公司承擔(dān)直接付款責(zé)任并互負(fù)連帶責(zé)任沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。對于彭某請求星光公司退還代扣稅金3588.46元的主張，由于代扣稅金的行為屬于代理行為，屬另一法律關(guān)系，且彭某沒有提供代扣數(shù)額的具體證據(jù)，彭某可以在核實(shí)納稅金額后另行選擇以欠付租金或者代理人違約之法律關(guān)系向星光公司主張權(quán)利，為此，對彭某的這一訴訟請求，本院不予論處。綜上所述，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百七十九條、第五
百八十五條、第五百九十條、第七百零三條、第七百二十一條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第三款、《中華人民共和國擔(dān)保法》第三條、第十八條、第十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
一、甘肅星光商業(yè)管理有限公司支付給彭某2019年7月1日至2021年3月31日期間的房屋租金65948.3元；
二、甘肅星光商業(yè)管理有限公司支付給彭某2019年11月1日至2021年6月30日期間的違約金6410.96元；2021年6月30日以后的違約金繼續(xù)按合同約定計(jì)算；
上述兩項(xiàng)，限于本判決生效后30日內(nèi)付清；
三、甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述給付款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
案件受理費(fèi)2190元，減半收取1095元，由彭某負(fù)擔(dān)295元，甘肅星光商業(yè)管理有限公司、甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)800元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省武威市中級人民法院。
審判員盛強(qiáng)
書記員任昱婧
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2021-07-25
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