黑山縣人民法院
民事一審判決書(shū)
房屋買賣合同糾紛（2021）遼0726民初1377號(hào)
原告（反訴被告）：李某某，女，1964年6月17日生，回族，退休工人，住黑山縣，戶籍地：錦州市古塔區(qū)。
委托訴訟代理人：王笑杰，錦州市黑山縣黑山法律服務(wù)所法律工作者，執(zhí)業(yè)證號(hào)：30607181100011。
被告（反訴原告）：錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地錦州市凌河區(qū)。
法定代表人：王某，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：夏桂君，遼寧智源律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：12107199611572726。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2019年4月4日，原告李某某（反訴被告）與楊某某辦理了結(jié)婚登記。2019年7月1日，楊某某與被告錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（反訴原告）簽訂了《盛世新城住宅認(rèn)購(gòu)書(shū)》，雙方約定乙方（楊某某）自愿向甲方（錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）購(gòu)買“盛世新城二期”第17號(hào)樓1單元5層?xùn)|室，建筑面積81.1平方米，訂購(gòu)單價(jià)2219.48元，訂購(gòu)總價(jià)180000元；付款方式乙方選擇一次性付款，2019年7月1日交付定金10000元，2019年12月31日交付房款或房貸首付款，并注明此戶為裝修樣板間，裝修費(fèi)20000元，此房款為200000元。約定條款第4條：乙方應(yīng)在甲方指定日期起一周內(nèi)持本《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，補(bǔ)款收據(jù)及身份證到甲方指定地點(diǎn)與甲方簽訂《房屋買賣合同》。如乙方未在上述時(shí)間與甲方簽訂《房屋買賣合同》，甲方有權(quán)另行處理該房屋，本《認(rèn)購(gòu)書(shū)》自動(dòng)終止。第7條：本《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一經(jīng)簽字，即視為乙已詳細(xì)閱讀并認(rèn)同本《認(rèn)購(gòu)書(shū)》全部?jī)?nèi)容，無(wú)任何異議，因乙方個(gè)人原因退房，定金不予退還；第8條：本《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一式三份，賣方兩份，買方一份，雙方簽字蓋章后生效。甲乙雙方簽署正式《商品房買賣合同》后，本《認(rèn)購(gòu)書(shū)》自行作廢。楊某某于2019年7月26日交納40000元房款。2020年7月27日，黑山縣人民法院作出（2020）遼0726民初1256號(hào)民事判決，判決原告楊某某與被告李某某的婚姻無(wú)效。楊某某與李某某雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，原告楊某某與錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所簽訂的編號(hào)117號(hào)“盛世新城住宅認(rèn)購(gòu)書(shū)”及所繳納的10000元定金（交款人楊某某、收據(jù)號(hào)0040624）及40000元房款（交款人楊某某、收據(jù)號(hào)0040630）所產(chǎn)生的權(quán)利歸被告李某某所有。李某某與楊某某婚姻關(guān)系終止后，李某某曾到被告售樓處商議處理合同事宜，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。
本院認(rèn)為，楊某某與被告錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的“盛世新城住宅認(rèn)購(gòu)書(shū)”具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。楊某某與原告李某某經(jīng)法院確認(rèn)婚姻無(wú)效，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議將與錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所簽訂的編號(hào)117號(hào)“盛世新城住宅認(rèn)購(gòu)書(shū)”及所繳納的10000元定金及40000元房款（所產(chǎn)生的權(quán)利歸李某某所有，現(xiàn)因買方違約未按規(guī)定時(shí)間內(nèi)交納剩余房款，導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，基于原告李某某與楊某某婚姻關(guān)系無(wú)效而解除這一事實(shí)，李某某單方履行合同實(shí)屬困難和不便，故此合同應(yīng)予以解除。此合同不能履行的根本違約方在李某某和楊某某，現(xiàn)該合同買方權(quán)利歸李某某所有，違約責(zé)任也應(yīng)由李某某承擔(dān)。鑒于錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與楊某某2019年7月1日簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，7月26日接收房款40000元，雙方約定于2019年12月31日交納剩余房款，錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在以后合理的期限內(nèi)應(yīng)督促購(gòu)買方及時(shí)履行合同，特別是在李某某去售樓處通知錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其與楊某某的婚姻已判無(wú)效的事實(shí)后，錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司更應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利，故買方違約所造成的損失因錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司怠于主張權(quán)利，錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)負(fù)有一定責(zé)任。結(jié)合本案中，房款總價(jià)為200000元，酌情按照房款總價(jià)的10%賠償違約金，即20000元（含定金10000元，房款10000元），剩余房款30000元應(yīng)返還給李某某。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十五條、第五百六十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
一、解除楊某某與被告錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的“盛世新城住宅認(rèn)購(gòu)書(shū)”（編號(hào)117號(hào)）；
二、原告李某某（反訴被告）賠償被告錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（反訴原告）違約金20000元（含已交定金10000元，房款10000元）；
三、被告錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后三日內(nèi)返還原告李某某購(gòu)房款30000元。
四、駁回原告李某某（反訴被告）、被告錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（反訴原告）的其它訴訟請(qǐng)求；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣已減半收取400元（李某某預(yù)交），由被告錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元，李某某負(fù)擔(dān)300元；反訴費(fèi)已減半收取1650元（錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)交），由李某某負(fù)擔(dān)220元，錦州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1430元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起，十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)或代表人人數(shù)提出副本，上訴于遼寧省錦州市中級(jí)人民法院。
審判員陳宏利
法官助理王錚
書(shū)記員張名揚(yáng)
2021-07-20
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