深圳市龍崗區(qū)人民法院
民事一審判決書
民事（2020）粵0307民初32603號
原告林某某，男，漢族，身份證住址深圳市羅湖區(qū)。
委托代理人巴黎明，廣東中矩律師事務(wù)所律師。
委托代理人李春鶯，廣東中矩律師事務(wù)所律師。
被告曾某某，女，漢族，身份證住址深圳市寶安區(qū)。
委托代理人張宗保，廣東偉然律師事務(wù)所律師。
經(jīng)審理查明，2019年8月5日，原告作為出租方、被告作為承租方，雙方簽訂《深圳市龍崗某某租賃合同書》，合同約定，被告向原告承租位于深圳市龍崗區(qū)，用于經(jīng)營“某某”品牌的奶茶、輕餐、雪糕等商品，租期自2019年8月5日起至2021年8月4日止；月租金38000元，第二年遞增5%，首月租金應(yīng)于合同簽訂后5日內(nèi)支付，后續(xù)月份的租金應(yīng)于當(dāng)月1日支付，承租人應(yīng)于合同簽訂后5日內(nèi)向出租人支付相當(dāng)于二個月租金及運(yùn)營管理費(fèi)的保證金共計80850元。合同第十六條約定，如承租人遲延支付租金，則應(yīng)按每日5%支付滯納金；延遲十五日以上，則出租人有權(quán)解除合同，沒收租賃保證金，承租人應(yīng)承擔(dān)出租人追索租金等而支出的包括律師代理費(fèi)在內(nèi)的費(fèi)用。
2019年8月27日，雙方當(dāng)事人簽訂《關(guān)于商鋪免租期的補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定，案涉商鋪免租期為2019年8月27日至2019年10月5日。
案涉商鋪由案外人彭某某向業(yè)主承租，約定租期截至2021年12月31日，約定月租金29914.5元。經(jīng)深圳市某某投資顧問有限公司（以下簡稱“某某公司”）介紹，原告于2019年8月12日與彭某某簽訂《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定彭某某將商鋪轉(zhuǎn)租給原告，原告應(yīng)向彭某某支付店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)20萬元，該費(fèi)用包含商鋪中的裝修、裝飾。某某公司的員工曾某某（已出庭作證）及該公司法定代表人張志奎出具證言證實，彭某某有意轉(zhuǎn)讓案涉商鋪，被告亦欲承租，但彭提出要求支付裝修補(bǔ)償費(fèi)20萬元，被告只同意10萬元，但表示可以接受二手房東，曾某某遂找到原告，由原告向彭某某接案涉商鋪并向彭支付了20萬元裝修補(bǔ)償費(fèi)，被告則向原告支付10萬元裝修補(bǔ)償費(fèi)。雙方當(dāng)事人確認(rèn)，被告已向原告支付了店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬元，原告提供的由彭某某于2019年8月26日出具的收據(jù)顯示，彭某某確認(rèn)收到原告支付的“某某時代廣場x號鋪之裝修賠償金”20萬元。
原、被告簽訂租賃合同之后，某某公司向原告支付了由被告支付的兩押一租，原告確認(rèn)，此后還收到了某某公司支付的一個月租金，即被告已共計支付了兩個月租金。某某公司的員工曾某某在出庭作證時確認(rèn)，管理費(fèi)押金和水電押金仍存放于某某公司，未支付給原告。原告已向某某公司支付了中介傭金5萬元。
因被告逾期支付租金，原告于2020年6月8日通過微信向被告的合伙人葉某某發(fā)送減免租金的表格，同意其2020年1月至2020年6月的租金按總額143589.60元支付，即1月租金按彭某某與出租人約定的29914.50元支付，其余的則為“2月5折、3月8折、4月8折、5月8.5折、6月8.5折”，并稱，“這是我優(yōu)惠你的，你以后生意好了，按合同交租”。庭審時原告稱，相關(guān)減免系其上一手出租人向原告提出的減免方案，原告遂照此給予被告減免。但被告仍未能按優(yōu)惠價格支付租金，原告遂于2020年7月6日通知被告解除合同。原告確認(rèn)，原告在2020年7月6日之后未再向其上一手出租人支付租金，相關(guān)租賃合同已解除。被告確認(rèn)，合同解除之后，被告與原出租人另行簽訂了租賃合同繼續(xù)承租案涉商鋪至2020年10月25日搬離。
另查，原告委托本案律師代為訴訟，支出了律師代理費(fèi)3萬元。
裁決結(jié)果
本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《深圳市龍崗某某租賃合同書》符合自愿、合法原則，本院予以確認(rèn)。被告已向原告實際承租商鋪達(dá)11個月，在被告承租期間，商鋪權(quán)利人并未以原告未征得其同意轉(zhuǎn)租為由要求解除租賃，影響被告正常經(jīng)營，對被告關(guān)于合同無效的主張，本院不予采納。雙方合同已于2020年7月6日解除，雙方對解除時間確認(rèn)無誤，本院亦予以確認(rèn)。但被告拖欠的租金應(yīng)予支付，2020年1月1日至2020年6月30日期間的租金，按原告提出減免后的金額143589.60元支付，2019年12月6日至2019年12月31日以及2020年7月1日至2020年7月5日共計1個月的租金，仍應(yīng)按合同約定的38000元支付，則被告應(yīng)向原告支付租金共計181589.6元，對原告超出的租金請求，本院不予支持。被告逾期支付租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，雙方合同約定的按日百分之五支付滯納金，過分高于因此而給原告造成的損失，本院酌情調(diào)整為按銀行同期貸款逾期罰息利率計算；原告于2020年6月8日向被告的合伙人葉某某承諾減免租金，雖未明示免除滯納金，但支付租金屬被告最基本的合同義務(wù)，因此原告當(dāng)時的減免租金表示，應(yīng)當(dāng)包含了免除滯納金的意思，相關(guān)滯納金的起算日期應(yīng)自原告作出以上表示的2020年6月8日起算。
本案合同解除的責(zé)任在被告而非原告，對原告因此而遭受的損失，被告應(yīng)根據(jù)其過錯承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。雙方當(dāng)事人在承接店鋪時向上一手承租人分別支付了裝修補(bǔ)償費(fèi)10萬元，雙方約定的租賃期間為24個月，因被告的原因?qū)е潞贤獬龑嶋H租賃11個月，被告應(yīng)向原告賠償雙方共同承接案涉商鋪而給原告造成的損失54167元（（24-11）÷24×100000）。原告向某某公司支付的傭金，與被告缺乏聯(lián)絡(luò)的合意，不屬被告在訂立合同時可預(yù)見的范圍，對原告要求賠償?shù)恼埱?，本院不予支持?br />
案涉合同因被告違約而解除，原告可依據(jù)合同約定沒收被告支付的保證金，對被告要求抵扣的主張，本院不予采納。
因被告違反合同約定造成合同解除并產(chǎn)生本案訴訟，被告應(yīng)依據(jù)合同約定向原告支付律師代理費(fèi)，根據(jù)廣東省律師收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合原告的勝訴標(biāo)的，其律師代理費(fèi)上限為18788元，對原告超出的律師代理費(fèi)請求，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)原告林某某與被告曾某某于2019年8月5日簽訂的《深圳市龍崗某某租賃合同書》已于2020年7月6日解除；
二、被告曾某某支付原告林某某租金181589.6元，并自2020年6月8日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率1.5倍支付逾期利息至履行完畢之日止；
三、被告曾某某賠償原告林某某損失54167元；
四、被告曾某某支付原告林某某律師代理費(fèi)18788元；
五、駁回原告林某某其他訴訟請求。
以上各項具有金錢給付內(nèi)容的義務(wù)，限付款義務(wù)人于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)履行完畢。付款義務(wù)人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)9192元，由原告負(fù)擔(dān)4828元，被告負(fù)擔(dān)4364元。原告已向本院繳納受理費(fèi)9192元，可向本院申請退費(fèi)4364元；被告應(yīng)于本判決生效之日起五日內(nèi)繳納訴訟費(fèi)4364元，逾期繳納的，本院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。
如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
審判員趙坤東
書記員朱玉娟
2021-07-20
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