安徽省亳州市中級人民法院
民事二審判決書
確認合同無效糾紛（2021）皖16民終2004號
上訴人（原審原告）：儲某，女，1989年4月21日出生，漢族，住安徽省合肥市包河區(qū)。
上訴人（原審原告）：李某1，女，2008年12月19日出生，漢族，住安徽省合肥市包河區(qū)。
法定代理人：儲某，女，1989年4月21日出生，漢族，住安徽省合肥市包河區(qū)。
上訴人（原審原告）：李某2，男，2012年2月24日出生，漢族，住安徽省合肥市包河區(qū)。
法定代理人：儲某，女，1989年4月21日出生，漢族，住安徽省合肥市包河區(qū)。
三上訴人共同委托訴訟代理人：董效毛，安徽文州律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：李洪軍，男，1982年6月7日出生，漢族，住安徽省合肥市包河區(qū)。
被上訴人（原審被告）：李士奎，男，1966年5月1日出生，漢族，住安徽省利辛縣。
委托訴訟代理人：崔博，安徽譙恒律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：彭云法，安徽譙恒律師事務(wù)所律師。
一審法院認定事實：案涉房屋系拆遷安置房屋。利辛縣城關(guān)鎮(zhèn)閆集村委會和利辛縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府園區(qū)辦事處共同出具證明一份，載明：“茲有閆集村村民李洪軍，男，漢族，342130198206070718，該戶房屋位于閆集村李園莊，于2011年7月份拆遷，該戶于2013年安置在民和苑18棟二單元201室和501室，當時安置人口4人（李洪軍、儲某、李某2、李某1），每人60平方米，共計240平方”。2016年6月6日，甲方李洪軍與乙方李士奎簽訂《協(xié)議書》，協(xié)議約定：“經(jīng)雙方協(xié)定，位于邦泰世紀廣場內(nèi)民和苑十八幢二單元201室戶主李洪軍，將該房轉(zhuǎn)讓給李士奎，協(xié)定為：1．總價貳拾柒萬元，首付貳拾陸萬元，余款壹萬元，等有房產(chǎn)證辦妥，過戶后付清。2．如甲乙雙方任何一方有反悔者，付給對方10萬元作為補償；3．差價無論多少，買方自付。”協(xié)議簽訂后，李士奎向李洪軍支付購房款26萬元，并向利辛縣財政國庫支付中心支付了相關(guān)費用35980元。2016年9月份，李士奎將該房屋裝修后入住。另查明：儲某與李洪軍原系夫妻關(guān)系，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間于2008年12月19日生育女孩李某1，于2012年2月24日生育男孩李某2，雙方于2018年7月6日協(xié)議離婚。2020年12月9日，案涉房屋辦理了不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)權(quán)證號：皖（2020）利辛縣不動產(chǎn)權(quán)第0××0號，房屋坐落于利辛縣××鎮(zhèn)××道××段××道××幢××單元××室，權(quán)利人儲某，共有情況為單獨所有，權(quán)利性質(zhì)為劃撥／農(nóng)民安置房。
一審法院認為，儲某、李某1、李某2訴稱案涉爭議房屋位于邦泰世紀廣場內(nèi)民和苑18幢2單元201室，與儲某當庭提交的房屋不動產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證載明的位于邦泰世紀廣場民和苑0018幢2單元203室，房號不一致，但雙方當事人對李洪軍與李士奎簽訂房屋買賣協(xié)議，將案涉房屋出賣給李士奎這一事實不持異議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2012年5月10日）第三條第一款之規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。案涉房屋系李洪軍、儲某、李某1、李某2四人共同安置所有，系家庭共有財產(chǎn)，李洪軍擅自以本人名義將案涉房屋出賣給李士奎，并沒有得到共有人儲某、李某1、李某2的同意，系無權(quán)處分他人財產(chǎn)。但無權(quán)處分并不影響李洪軍與李士奎之間買賣合同的成立和生效，只是影響李士奎對房屋所有權(quán)的取得。故對儲某、李某1、李某2請求確認李洪軍與李士奎于2016年6月6日簽訂的房屋買賣協(xié)議書無效的訴訟請求，應(yīng)不予支持。一審判決：駁回儲某、李某1、李某2的訴訟請求。案件受理費50元，由儲某、李某1、李某2負擔。
本院認為，綜合雙方當事人訴辯意見，本案二審爭議的焦點是：案涉房屋買賣協(xié)議是否有效。
對于案涉2016年6月6日李洪軍與李士奎簽訂《協(xié)議書》的效力，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2012年5月10日）第三條：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，無權(quán)處分行為并非導致合同無效的法定事由，不能僅以出賣人系無權(quán)處分為由就認定合同無效，應(yīng)結(jié)合《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”之規(guī)定來進行認定。該法條中的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的合同無效。本案中儲某、李某1、李某2并未提供證據(jù)證明涉案的《協(xié)議書》存在上述情形，故對儲某、李某1、李某2要求確認《協(xié)議書》無效的主張，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人儲某、李某1、李某2負擔。
本判決為終審判決。
審判長劉強
審判員朱曉非
審判員李紅波
法官助理歐陽萍
書記員陳方舟
2021-07-19
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