桂林市疊彩區(qū)人民法院
民事一審判決書
民事(2021)桂0303民初1723號(hào)
原告:桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司,住所地:桂林市環(huán)城西一路**聯(lián)達(dá)雅居**樓。
法定代表人:蔣厚勝,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:陳燕敏,該公司員工。
被告:楊和平,男,1976年12月16日出生,漢族,住廣西靈川縣。
委托訴訟代理人:王小剛,廣西悅康律師事務(wù)所律師。
被告:周某,女,1978年12月8日出生,漢族,住桂林市象山區(qū)。
被告:楊某,男,2005年6月12日出生,漢族,住廣西靈川縣。
法定代理人:周某,女,1978年12月8日出生,漢族,住桂林市象山區(qū),系楊某之母。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院確認(rèn)以下法律事實(shí):被告楊和平、周某、楊某是桂林市疊彩區(qū)站前路31號(hào)聯(lián)發(fā)乾景2幢2號(hào)商鋪業(yè)主,建筑面積為36.67平方米。2014年6月1日,原告與涉案房屋的開發(fā)商聯(lián)發(fā)集團(tuán)桂林聯(lián)盛置業(yè)有限公司簽訂了《聯(lián)發(fā)·乾景前期物業(yè)服務(wù)委托合同》,由原告為聯(lián)發(fā)乾景小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù),物業(yè)類型為住宅(配套商業(yè)),商鋪按建筑面積每月3元/平方米,一次預(yù)交一年。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年度進(jìn)行交納,業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)在每年度首月10日前交納當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi),每逾期一日應(yīng)按欠費(fèi)總額的萬分之五支付滯納金。2020年11月26日,聯(lián)發(fā)乾景一、二期業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》,約定原告為聯(lián)發(fā)乾景小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),物業(yè)類型為住宅,低層住宅按建筑面積每月1.6元/平方米、高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月1.9元/平方米收取;電梯維護(hù)費(fèi)150元/年收取,商鋪按建筑面積每月3元/平方米收取。服務(wù)費(fèi)按年度方式收取,業(yè)主或物業(yè)使用人根據(jù)個(gè)人和物業(yè)協(xié)商的
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意愿可按月交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。合同期限為2020年1月1日起至2020年12月31日止。原告按照上述合同約定為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù),被告未依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),原告經(jīng)催收未果,遂訴至法院,提出上述訴請(qǐng)。
再查明,原告于2014年4月15日由桂林星達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司變更為桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司。
本院認(rèn)為,原告與聯(lián)發(fā)集團(tuán)桂林聯(lián)盛置業(yè)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》及原告與聯(lián)發(fā)乾景一、二期業(yè)主委員會(huì)簽訂的《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》,是各方的真實(shí)意思表示,該合同未違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,故為合法有效?!堵?lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》約定的合同期限為2020年1月1日起至2020年12月31日止,現(xiàn)原告主張2021年1月1日至2021年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),本案中暫不予處理,原告可在與涉案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定雙方權(quán)利義務(wù)之后另行主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定:“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持?!币虼?,上述合同對(duì)業(yè)主具有約束力。原告已于
2014年4月15日由桂林星達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司變更為桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司。被告作為涉案小區(qū)的業(yè)主,未依約履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù),其行為構(gòu)成違約,被告的商鋪建筑面積為36.67平方米,應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為110.01元/月,被告尚欠原告2019年7月1日起至2020年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1980.18元
(110.01元/月×18個(gè)月),現(xiàn)原告要求被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求合理部分,本院予以支持。
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關(guān)于被告辯稱物業(yè)服務(wù)合同只約定了物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是住房,未約定對(duì)商鋪服務(wù),不應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)的問題,本院認(rèn)為,《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》有對(duì)物業(yè)服務(wù)類型包括商鋪在內(nèi)的約定,雖然《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》在物業(yè)類型只約定了住宅,但該合同的第六條有對(duì)商鋪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定,且被告的商鋪位于該小區(qū),桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司作為善意第三人,與聯(lián)發(fā)乾景一、二期業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后,依據(jù)合同約定的物業(yè)服務(wù)范圍對(duì)包括被告所有的涉案商鋪提供了事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù),故本案原告要求被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),未違反法律規(guī)定,本院予以支持。被告辯稱其未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是因?yàn)樵嫖飿I(yè)服務(wù)不到位,本院認(rèn)為,在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中,若被告認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位,可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改或者按照法定程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),而不應(yīng)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
關(guān)于滯納金的問題,本案中,原告訴請(qǐng)的滯納金實(shí)為違約金性質(zhì),《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)逾期交納的,每逾期一日,按欠費(fèi)總額每日萬分之五計(jì)收滯納金。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決”,本案中,原告要求以所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額按每日萬分之五計(jì)算違約金,此計(jì)算違約金數(shù)額過高,本院結(jié)合本案實(shí)際情況應(yīng)予以調(diào)整,被告拖欠2019年7月1日起至2019年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)為660.06元,即該時(shí)間段的違約金應(yīng)以所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的10%計(jì)算,即被告應(yīng)支付違約金為66元(660.06元×10%);因《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》并未約定違約金,本院對(duì)2020年1月1日起至2020年12月31日期間的違約金不予支持。
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綜上,依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條,《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條、第七條,《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百六十二條之規(guī)定,判決如下:
一、被告楊和平、周某、楊某支付原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司2019年7月1日至2020年12月31日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)1980.18元及2019年7月1日起至
2019年12月31日期間的滯納金66元;
二、駁回原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
上述義務(wù),義務(wù)人應(yīng)于本案判決發(fā)生法律效力之日起十日履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi),向本院或與本院同級(jí)的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
本案案件受理費(fèi)50元(原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司已預(yù)交),適用小額訴訟程序減半收取25元,由被告楊和平、周某、楊某負(fù)擔(dān),另25元由本院退回原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司。
本判決為終審判決。
審判員龍軍
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書記員楊何
2021-07-19
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